Khi nhận bàn giao, việc thiết kế hoàn thiện nhà thô thường khiến nhiều gia chủ băn khoăn vì chưa biết bắt đầu từ đâu. Mặt bằng lúc này mới chỉ có khung dầm bê tông, tường gạch trần và một số đường ống kỹ thuật chờ sẵn.
Nếu tự thuê thợ lẻ làm từng công đoạn, bạn rất dễ gặp tình trạng lệch bản vẽ điện nước. Việc thiếu tính toán đồng bộ còn làm phát sinh nhiều chi phí ngoài dự kiến.
Thiết kế hoàn thiện nhà thô là gì?
Nhà thô bàn giao thường bao gồm khung dầm sàn bê tông, cột chịu lực và tường gạch bao quanh. Tùy từng dự án và gói bàn giao, một số căn có thể đã đi sẵn đường ống thoát nước chính hoặc các đầu nối điện cơ bản.
Thiết kế hoàn thiện nhà thô là quá trình triển khai các phần việc còn lại để đưa công trình vào sử dụng, từ kiến trúc, điện nước, trần, sàn, sơn tường đến nội thất.
Các hạng mục chính trong thiết kế và hoàn thiện
- Hoàn thiện ngoại thất: Tô trát, sơn nước, hoàn thiện mặt tiền, cửa và lan can tùy theo hiện trạng công trình.
- Hoàn thiện nội thất: Phân chia công năng các phòng, lựa chọn vật liệu, màu sắc và triển khai đồ nội thất.
- Điện nước: Bố trí đường dây điện, ổ cắm, công tắc, đường cấp thoát nước và các thiết bị cần thiết.
- Trang trí không gian: Hoàn thiện ánh sáng, rèm cửa, đồ trang trí và các chi tiết phù hợp với phong cách của ngôi nhà.
Các hạng mục cần hoàn thiện từ nhà thô đến khi đưa vào sử dụng
Hoàn thiện mặt tiền và ngoại thất
Mặt tiền cần được kiểm tra và xử lý bề mặt trước khi tô trát, bả và sơn. Cửa chính, cửa sổ, lan can cùng hệ thống chiếu sáng mặt tiền được triển khai theo phương án thiết kế.
Hoàn thiện tường, trần và sàn
Tường gạch cần trát phẳng, xử lý các vị trí góc và bề mặt trước khi bả matit, sơn nước. Sàn bê tông được xử lý cao độ, cán nền rồi lát gạch hoặc hoàn thiện bằng loại sàn phù hợp với từng không gian.
Hoàn thiện hệ thống điện nước
Thợ tiến hành đi ống gen âm tường, bố trí đường dây điện theo công suất và vị trí sử dụng của từng thiết bị. Trục ống nước cấp và thoát được nối từ hộp kỹ thuật tới các khu vực sử dụng.
Các vị trí ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng, máy lạnh, tivi và thiết bị bếp nên được xác định trước khi hoàn thiện tường để tránh phải đục phá về sau.
Hoàn thiện phòng khách, bếp và phòng ngủ
Trần thạch cao, hệ thống đèn và các mảng tường trang trí được triển khai theo thiết kế. Đồ mộc như tủ bếp, tủ áo, giường ngủ, kệ tivi được đo lại theo kích thước thực tế trước khi gia công.
Hoàn thiện nhà vệ sinh
Mặt sàn cần được làm sạch, xử lý khu vực cổ ống và chân tường bằng vật liệu chống thấm phù hợp. Sau khi kiểm tra khả năng chống thấm, tiến hành cán nền, ốp lát và lắp đặt lavabo, bồn cầu, sen tắm cùng các thiết bị khác.
Lắp đặt cửa, lan can và các hạng mục phụ trợ
Cửa chính, cửa phòng, lan can cầu thang, tay vịn và các hạng mục phụ trợ được lắp đặt sau khi kích thước thực tế đã được kiểm tra. Các vị trí ô thông gió, quạt hút hoặc thiết bị kỹ thuật cũng cần được chừa sẵn theo hồ sơ thiết kế.
Quy trình thiết kế hoàn thiện nhà thô tại BP House
Khảo sát và kiểm tra hiện trạng
Bên mình kiểm tra hiện trạng tường, sàn, trần và các hệ thống kỹ thuật đã có. Các kích thước thực tế, cao độ và vị trí đường ống được ghi nhận để làm cơ sở triển khai thiết kế.
Trường hợp cần đo đạc chi tiết, bạn có thể tham khảo dịch vụ đo đạc xây dựng của BP House.
Xác định nhu cầu sử dụng và ngân sách
Bên mình trao đổi về số lượng thành viên, thói quen sinh hoạt, nhu cầu lưu trữ và mức đầu tư dự kiến. Từ đó, phương án hoàn thiện được xây dựng sát với nhu cầu thực tế thay vì lựa chọn vật liệu theo mẫu có sẵn.
Bạn có thể tham khảo thêm bảng giá xây nhà trọn gói để có thêm cơ sở cân đối ngân sách.
Lên phương án thiết kế nội ngoại thất
Phương án thiết kế được triển khai cho các khu vực như phòng khách, bếp, phòng ngủ, nhà vệ sinh và mặt tiền. Phối cảnh 3D giúp gia chủ hình dung trước màu sắc, vật liệu và kiểu dáng nội thất.
Triển khai bản vẽ kỹ thuật
Hồ sơ kỹ thuật thể hiện vị trí ổ cắm, công tắc, đèn, đường điện, đường nước, trần và các chi tiết nội thất. Đây là cơ sở để các đội thợ triển khai thống nhất trong quá trình thi công.
Lập dự toán và lựa chọn vật liệu
Bên mình bóc tách khối lượng theo từng nhóm công việc như xây tô, sơn, chống thấm, điện nước, ốp lát và nội thất. Chủ nhà có thể lựa chọn vật liệu theo mức ngân sách đã thống nhất.
Thi công từng hạng mục hoàn thiện
Các công việc được triển khai theo trình tự phù hợp với hiện trạng công trình, từ điện nước, tô trát, chống thấm, cán nền đến sơn và lắp đặt nội thất.
Kiểm tra, nghiệm thu và bàn giao
Trước khi bàn giao, các hạng mục điện nước, thiết bị, cửa, nội thất và bề mặt hoàn thiện được kiểm tra lại. Những phần chưa đạt yêu cầu sẽ được xử lý trước khi công trình đưa vào sử dụng.
Chi phí hoàn thiện nhà thô phụ thuộc vào những yếu tố nào?
Diện tích và hiện trạng công trình
Diện tích sàn càng lớn thì khối lượng vật tư và nhân công hoàn thiện càng nhiều. Nếu tường, sàn hoặc các hạng mục bàn giao có sai lệch cần xử lý, chi phí cũng có thể thay đổi theo thực tế.
Mức độ hoàn thiện mong muốn
Nhà hoàn thiện ở mức cơ bản sẽ có ngân sách khác với công trình sử dụng nhiều vật liệu cao cấp. Thương hiệu sơn, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và đồ nội thất đều ảnh hưởng đến tổng chi phí.
Chủng loại vật liệu sử dụng
Gạch, đá, sơn, thiết bị vệ sinh, phụ kiện nội thất và vật liệu gỗ có nhiều mức giá khác nhau. Việc lựa chọn nên dựa trên vị trí sử dụng và ngân sách thay vì chỉ nhìn vào đơn giá ban đầu.
Phong cách thiết kế nội thất
Phong cách hiện đại với các mảng phẳng thường có cách triển khai khác với tân cổ điển nhiều phào chỉ và chi tiết trang trí. Khối lượng công việc và vật liệu theo đó cũng thay đổi.
Hệ thống điện nước và thiết bị
Việc bổ sung máy lạnh, thiết bị điện thông minh, hệ thống camera hoặc nhiều thiết bị công suất lớn sẽ làm tăng khối lượng điện nước. Tiết diện dây dẫn và thiết bị bảo vệ cần được lựa chọn phù hợp với tải sử dụng.
Khối lượng đồ nội thất cần thi công
Số lượng tủ bếp, tủ áo, kệ tivi, vách trang trí và các đồ mộc khác ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách. MDF chống ẩm phủ Melamine là một trong những lựa chọn thường được cân nhắc khi muốn cân đối giữa chi phí và nhu cầu sử dụng.
Kinh nghiệm kiểm soát chi phí khi hoàn thiện nhà thô
- Chốt thiết kế trước khi thi công: Xác định mặt bằng, vị trí điện nước và các đồ nội thất chính trước khi bắt đầu.
- Lập dự toán theo từng hạng mục: Tách riêng phần xây tô, sơn, điện nước, chống thấm, ốp lát và nội thất để dễ theo dõi.
- Chọn vật liệu phù hợp: Không nhất thiết sử dụng vật liệu đắt tiền ở mọi vị trí; nên ưu tiên chất liệu phù hợp với tần suất và môi trường sử dụng.
- Hạn chế thay đổi giữa chừng: Thay đổi vị trí ổ cắm, thiết bị hoặc công năng sau khi đã hoàn thiện có thể phát sinh thêm công tháo dỡ và sửa chữa.
- Triển khai nội thất đồng bộ: Đồ mộc được đo theo kích thước thực tế và triển khai cùng hồ sơ thiết kế sẽ dễ phối hợp với các hạng mục khác.
Nếu cần triển khai riêng phần xây dựng và hoàn thiện nhà phố, bạn có thể tham khảo dịch vụ thi công nhà phố của BP House.
Những lỗi thường gặp khi hoàn thiện nhà thô
Chưa kiểm tra kỹ hiện trạng trước khi thi công
Nếu bỏ qua bước đo lại kích thước và độ vuông của tường, những sai lệch nhỏ có thể ảnh hưởng đến việc lắp tủ bếp, tủ áo hoặc các đồ nội thất đóng theo kích thước.
Điện nước không được tính toán từ đầu
Thiếu ổ cắm tại vị trí đặt tivi, tủ lạnh hoặc thiết bị bếp gây bất tiện khi sử dụng. Tiết diện dây dẫn không phù hợp với tải có thể khiến dây phát nóng hoặc aptomat thường xuyên nhảy.
Chọn vật liệu chỉ dựa vào giá
Vật liệu giá thấp chưa chắc phù hợp với mọi vị trí sử dụng. Đặc biệt ở khu vực thường xuyên tiếp xúc nước như nhà vệ sinh, bếp và ban công, cần quan tâm đến đặc tính của vật liệu và cách thi công.
Thiếu bản vẽ chi tiết khi thi công nội thất
Thợ mộc làm theo kích thước ước chừng có thể gặp tình trạng tủ vướng khuôn cửa, ổ cắm hoặc các đường kỹ thuật. Vì vậy, kích thước thực tế nên được kiểm tra trước khi gia công.
Không kiểm tra chống thấm trước khi hoàn thiện
Những khu vực như nhà vệ sinh, ban công và sân thượng cần được kiểm tra chống thấm trước khi ốp lát hoàn thiện. Nếu phát hiện vấn đề sau khi đã lát gạch, việc sửa chữa sẽ mất thêm thời gian và chi phí.
Thay đổi công năng sau khi đã thi công
Đập tường, chuyển vị trí nhà vệ sinh hoặc thay đổi hệ thống điện nước sau khi hoàn thiện có thể ảnh hưởng đến nhiều hạng mục đã làm trước đó. Những thay đổi lớn nên được tính ngay từ giai đoạn thiết kế.
Những lưu ý quan trọng về kỹ thuật và công năng
Kiểm tra kết cấu và tường trước khi hoàn thiện
Trước khi tô trát và sơn hoàn thiện, cần kiểm tra độ phẳng của tường và tình trạng các bề mặt. Những vết nứt hoặc vị trí có dấu hiệu bất thường nên được xử lý trước khi chuyển sang bước hoàn thiện.
Xử lý chống thấm khu vực nhà vệ sinh, ban công
Khu vực chống thấm cần được làm sạch và xử lý kỹ các vị trí cổ ống, chân tường, góc giao. Sau khi thi công vật liệu chống thấm, cần kiểm tra theo đúng quy trình của vật liệu trước khi thực hiện các lớp hoàn thiện tiếp theo.
Định vị ổ cắm, công tắc và đường ống
Cao độ ổ cắm và công tắc nên được xác định dựa trên cách bố trí nội thất. Đường ống thoát nước cần được kiểm tra hướng thoát và cao độ trước khi cán nền.
Tính toán ánh sáng và thông gió
Tùy theo kiến trúc căn nhà, các phòng có thể tận dụng cửa sổ, ban công hoặc giếng trời để lấy sáng và thông gió. Hệ thống đèn nên được bố trí theo từng khu vực sử dụng, tránh tạo ánh sáng quá chói ở những vị trí nghỉ ngơi.
Chừa vị trí bảo trì cho hệ thống kỹ thuật
Hộp kỹ thuật, trần thạch cao khu vực máy lạnh hoặc các vị trí có đường ống cần được tính toán chỗ mở kiểm tra. Khi có sự cố, kỹ thuật viên có thể tiếp cận hệ thống mà không phải tháo dỡ quá nhiều phần hoàn thiện.
Kiểm tra kích thước thực tế trước khi đóng đồ nội thất
Kích thước trên bản vẽ cần được đối chiếu với hiện trạng sau khi tô trát, ốp lát và hoàn thiện bề mặt. Thợ mộc nên đo lại thực tế trước khi gia công để hạn chế sai lệch khi lắp đặt.
Thiết kế hoàn thiện nhà thô theo từng không gian
Phòng khách
Phòng khách nên được bố trí lối di chuyển rõ ràng từ cửa chính vào trong nhà. Kích thước sofa, kệ tivi và bàn trà cần được tính cùng mặt bằng để không làm không gian bị chật.
Phòng bếp và phòng ăn
Tủ bếp chữ I, chữ L hoặc chữ U được lựa chọn tùy diện tích và cách sử dụng. Vị trí bếp, chậu rửa, tủ lạnh và bàn ăn nên được tính toán cùng hệ thống điện nước.
Phòng ngủ
Giường ngủ, tủ quần áo và bàn trang điểm cần được bố trí phù hợp với diện tích phòng. Tủ quần áo kịch trần có thể là phương án phù hợp khi gia chủ cần thêm không gian lưu trữ.
Phòng tắm và vệ sinh
Khu tắm đứng có thể sử dụng vách kính để phân tách khu vực khô và ướt. Gạch sàn có bề mặt phù hợp với môi trường ẩm giúp việc sử dụng thuận tiện hơn.
Cầu thang và hành lang
Cầu thang và hành lang cần được tính toán ánh sáng, tay vịn và bề mặt hoàn thiện phù hợp với nhu cầu sử dụng. Các vị trí đèn nên được bố trí ngay từ giai đoạn triển khai điện.
Mặt tiền và sân trước
Sân trước có thể sử dụng gạch có bề mặt phù hợp với khu vực ngoài trời. Mặt tiền nên lựa chọn vật liệu và sơn ngoại thất dựa trên điều kiện thực tế của công trình.
Có nên thuê đơn vị thiết kế và thi công hoàn thiện trọn gói?
Đồng bộ giữa thiết kế và thi công
Khi thiết kế và thi công do cùng một đơn vị triển khai, hồ sơ có điều kiện bám sát thực tế công trường hơn. Các hạng mục điện nước, trần, sàn và nội thất cũng dễ phối hợp trong quá trình thực hiện.
Bạn có thể tham khảo dịch vụ thi công trọn gói nếu muốn giao nhiều hạng mục cho cùng một đơn vị phụ trách.
Dễ kiểm soát vật tư và chi phí
Danh mục vật liệu, khối lượng và đơn giá được thể hiện theo từng nhóm công việc giúp gia chủ dễ theo dõi hơn. Khi có thay đổi, các khoản điều chỉnh cũng có thể được xác định rõ theo từng hạng mục.
Giảm phát sinh do sửa chữa
Việc tính toán các hạng mục kỹ thuật từ đầu giúp giảm nguy cơ phải đục phá tường hoặc tháo dỡ phần đã hoàn thiện do thiếu vị trí lắp đặt.
Tiết kiệm thời gian quản lý công trình
Đơn vị thi công chịu trách nhiệm điều phối nhân công, vật tư và tiến độ giữa các đội thợ. Gia chủ không phải tự liên hệ từng nhóm thợ cho từng công việc riêng lẻ.
Thuận tiện nghiệm thu và bảo hành
Khi các hạng mục được tập trung về một đầu mối, việc kiểm tra, nghiệm thu và xử lý những vấn đề phát sinh sau bàn giao cũng thuận tiện hơn.
BP House thiết kế và hoàn thiện nhà thô
Khi nhận hoàn thiện nhà thô, BP House trực tiếp khảo sát và đo đạc hiện trạng. Bên mình kiểm tra bề mặt tường, sàn, vị trí ống thoát nước và hệ thống điện đã có để làm cơ sở triển khai hồ sơ.
Dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế, bên mình lập phương án mặt bằng, phối cảnh và triển khai chi tiết nội thất. Bạn có thể tham khảo dịch vụ thiết kế nội thất tại TP.HCM để lựa chọn giải pháp phù hợp cho từng không gian.
Bảng dự toán được bóc tách theo từng hạng mục trước khi triển khai thi công. Các công việc như tô trát, chống thấm, điện nước, ốp lát, sơn và đồ gỗ được phối hợp theo hồ sơ đã thống nhất.
Đối với nội thất, thợ mộc BP House đo lại kích thước thực tế sau khi hoàn thiện bề mặt trước khi gia công tủ và các đồ mộc. Cách làm này giúp việc lắp đặt bám sát hiện trạng công trình hơn.
Nếu bạn đang cần thiết kế hoàn thiện nhà thô, hãy liên hệ BP House qua Hotline Zalo 0901 487 399 để được trao đổi về hiện trạng, nhu cầu sử dụng và phương án phù hợp.
