Giá xây nhà phần thô luôn là mối quan tâm hàng đầu của những ai đang lên kế hoạch xây tổ ấm cho riêng mình. Hiểu rõ chi phí phần thô không chỉ giúp bạn chuẩn bị ngân sách hợp lý mà còn tránh được những phát sinh không mong muốn trong quá trình thi công. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp đầy đủ, chi tiết nhất về giá xây nhà phần thô, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng và đưa ra quyết định xây dựng thông minh, tiết kiệm nhất.

Giới thiệu chung về xây nhà phần thô

Khái niệm phần thô trong xây dựng nhà ở là gì?

Trong quá trình xây dựng nhà ở, phần thô được hiểu là phần kết cấu cơ bản của ngôi nhà, gồm những hạng mục như móng, cột, dầm, sàn bê tông, tường xây, hệ thống điện nước âm tường và một số cấu kiện chịu lực khác. Đây là phần nền tảng đảm bảo sự vững chắc và an toàn cho toàn bộ công trình.

Vai trò và tầm quan trọng của phần thô trong quá trình xây dựng

Phần thô là “xương sống” của ngôi nhà, quyết định đến độ bền vững và tuổi thọ của công trình. Nếu xây phần thô kém chất lượng, dù phần hoàn thiện có đẹp đến đâu, nhà cũng sẽ gặp nguy hiểm về sau như nứt tường, sụt lún móng, thấm dột hoặc xuống cấp nhanh chóng.

Tại sao cần quan tâm đến giá xây nhà phần thô?

Xây phần thô chiếm một phần lớn trong tổng chi phí xây dựng nhà. Hiểu rõ giá xây phần thô giúp chủ nhà kiểm soát ngân sách, lên kế hoạch tài chính hợp lý và tránh rơi vào tình trạng phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Ngoài ra, biết rõ về các hạng mục trong phần thô cũng giúp bạn theo sát tiến độ, chất lượng thi công.

Giá xây nhà phần thô là gì? Bao gồm những hạng mục nào?

Giá xây nhà phần thô là gì?

Giá xây nhà phần thô là tổng chi phí cho toàn bộ công việc xây dựng phần kết cấu chính của ngôi nhà, được thực hiện trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện như trát tường, lát sàn, sơn, lắp đặt nội thất,… Mức giá này thường được tính theo mét vuông (m2) hoặc theo từng hạng mục riêng biệt tùy vào yêu cầu của công trình và nhà thầu.

Phần thô là nền tảng quan trọng nhất trong xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự chắc chắn và bền vững của ngôi nhà. Do đó, việc hiểu rõ giá xây phần thô và các hạng mục bao gồm giúp gia chủ kiểm soát chi phí, chuẩn bị ngân sách hợp lý trước khi thi công.

Các hạng mục chính trong xây nhà phần thô

Móng nhà

Móng là phần chịu lực chính, giúp truyền tải trọng của toàn bộ ngôi nhà xuống đất. Có nhiều loại móng phổ biến, tùy thuộc vào kết cấu công trình và địa chất:

• Móng đơn: Thường dùng cho công trình nhỏ, nền đất tốt. 
• Móng băng: Thường dùng cho nhà phố, nền đất trung bình. 
• Móng cọc: Dùng cho đất yếu, cần cọc bê tông hoặc thép để tạo nền chắc chắn.

Cột, dầm, sàn bê tông cốt thép

Các cấu kiện này là phần khung chịu lực chính của ngôi nhà, giúp nâng đỡ và phân bố tải trọng.

• Cột: Chịu lực đứng. 
• Dầm: Liên kết giữa các cột, chịu lực ngang. 
• Sàn: Nền bê tông cốt thép tạo mặt phẳng sử dụng cho các tầng.

Tường xây

• Tường bao: Tường ngoài bao quanh ngôi nhà. 
• Tường ngăn: Tường phân chia không gian bên trong.

Lắp đặt hệ thống điện âm, nước âm

Trong phần thô, hệ thống điện nước được thi công âm tường, đảm bảo sẵn sàng cho giai đoạn hoàn thiện lắp đặt thiết bị:

• Dây điện, ổ cắm, công tắc âm tường. 
• Ống dẫn nước, van khóa, đường ống âm nền.

Cấu kiện mái (nếu có)

Tùy theo thiết kế, phần thô có thể bao gồm cấu kiện mái như:

• Khung thép mái. 
• Kèo bê tông cốt thép.

Phần mái chịu lực chính giúp bảo vệ ngôi nhà khỏi tác động của thời tiết.

Phần thô không bao gồm những gì?

Xây dựng phần thô không bao gồm các công việc hoàn thiện như:

• Trát tường, bả matit. 
• Lát sàn gạch, đá, gỗ. 
• Sơn phủ hoàn thiện (sơn lót, sơn màu). 
• Lắp đặt cửa chính, cửa sổ, cửa phòng. 
• Lắp đặt thiết bị điện hoàn chỉnh (đèn, quạt, ổ cắm). 
• Thi công nội thất (tủ bếp, tủ quần áo, bàn ghế). 
• Lắp đặt hệ thống điều hòa, thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen). 

Những hạng mục này được gọi là phần hoàn thiện, thường tính chi phí riêng và được thực hiện sau khi phần thô đã hoàn thành.

Bảng giá xây nhà phần thô cập nhật mới nhất [2025]

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phần thô

Khi xây dựng nhà ở, giá xây nhà phần thô là yếu tố được nhiều chủ nhà quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, mức giá này không cố định mà bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng giúp gia chủ dự toán ngân sách chính xác và lựa chọn phương án xây dựng phù hợp.

Diện tích xây dựng ảnh hưởng thế nào đến chi phí?

Chi phí xây phần thô có xu hướng tỷ lệ thuận với diện tích xây dựng. Cụ thể:

• Nhà càng lớn, diện tích xây dựng càng rộng thì lượng vật liệu cần dùng và số lượng nhân công cũng tăng theo, dẫn đến chi phí tổng thể tăng. 
• Tuy nhiên, với các công trình có diện tích lớn, đơn giá trên mỗi mét vuông (m2) thường có thể giảm nhẹ nhờ lợi thế quy mô, chi phí vận chuyển và nhân công được tối ưu hơn.

Ví dụ: Nếu nhà 100m2 có đơn giá xây thô là 3 triệu đồng/m2, thì nhà 300m2 có thể được đơn giá ưu đãi khoảng 2,7 – 2,9 triệu đồng/m2.

Vật liệu xây dựng và chất lượng vật liệu

Loại và chất lượng vật liệu xây dựng chiếm một phần lớn trong chi phí phần thô. Những vật liệu chính bao gồm:

• Xi măng 
• Thép 
• Cát, đá 
• Gạch xây

Nếu chọn vật liệu cao cấp, nhập khẩu hoặc có tiêu chuẩn kỹ thuật cao, chi phí xây phần thô sẽ tăng nhưng đổi lại công trình bền chắc và an toàn hơn.

Ngược lại, vật liệu giá rẻ có thể làm giảm chi phí ngay từ đầu nhưng tiềm ẩn rủi ro về độ bền, tuổi thọ công trình.

Thiết kế kiến trúc và kết cấu công trình

Ngôi nhà có thiết kế càng phức tạp, chi tiết kiến trúc cầu kỳ, nhiều đường nét hoặc kết cấu chịu lực đặc biệt thì:

• Cần nhiều vật liệu và kỹ thuật thi công phức tạp hơn. 
• Thời gian thi công kéo dài, nhân công tốn kém hơn. 
• Do đó, giá xây phần thô cũng sẽ tăng theo.

Ngược lại, những mẫu nhà thiết kế đơn giản, vuông vắn, ít chi tiết sẽ tiết kiệm vật liệu và nhân công, giúp giảm chi phí phần thô.

Vị trí xây dựng (địa hình, vận chuyển vật liệu,…)

Yếu tố địa lý và vị trí công trình cũng tác động không nhỏ đến giá xây phần thô:

• Khu vực xây dựng ở vùng xa, vùng núi, địa hình hiểm trở sẽ làm tăng chi phí vận chuyển vật liệu và di chuyển nhân công. 
• Giao thông khó khăn, đường nhỏ hẹp không thuận tiện cho xe tải chở vật liệu cũng khiến chi phí tăng. 
• Ngược lại, xây nhà ở khu vực đô thị, giao thông thuận lợi sẽ giúp giảm chi phí vận chuyển và thi công.

Thời điểm xây dựng (thị trường vật liệu biến động)

Giá vật liệu xây dựng trên thị trường có thể biến động theo mùa hoặc do các yếu tố kinh tế – chính trị toàn cầu và trong nước:

• Vào mùa cao điểm xây dựng hoặc khi thị trường vật liệu tăng giá, chi phí xây phần thô sẽ tăng lên đáng kể. 
• Ngược lại, xây dựng vào thời điểm giá vật liệu giảm sẽ giúp tiết kiệm chi phí.

Do đó, lựa chọn thời điểm thi công phù hợp có thể giúp giảm thiểu chi phí xây phần thô.

Đơn vị thi công (thợ xây, nhà thầu)

Chọn đơn vị thi công cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây phần thô:

• Nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm và quy trình quản lý bài bản thường có giá cao hơn so với các đội thợ nhỏ lẻ. 
• Tuy nhiên, họ đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công đúng hạn và giảm thiểu rủi ro phát sinh. 
• Ngược lại, lựa chọn nhà thầu giá rẻ nhưng thiếu chuyên nghiệp có thể dẫn đến chất lượng phần thô kém, phát sinh chi phí sửa chữa, kéo dài thời gian thi công.

Lời khuyên khi lựa chọn nhà thầu xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô là giai đoạn nền tảng quyết định chất lượng và độ bền vững của toàn bộ công trình. Việc chọn lựa nhà thầu xây dựng phần thô uy tín, chuyên nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng.

Tiêu chí chọn nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp

Để đảm bảo chất lượng và tiến độ thi công phần thô, bạn nên ưu tiên những nhà thầu đáp ứng các tiêu chí sau:

Có giấy phép kinh doanh, chứng nhận hành nghề

• Nhà thầu phải có giấy phép đăng ký kinh doanh hợp pháp, chứng nhận hành nghề xây dựng. 
• Điều này đảm bảo họ được pháp luật công nhận và chịu trách nhiệm rõ ràng trong quá trình thi công.

Kinh nghiệm thi công nhiều công trình tương tự

• Kinh nghiệm thi công các dự án tương tự giúp nhà thầu nắm rõ quy trình, xử lý tốt các tình huống phát sinh. 
• Bạn nên yêu cầu xem hồ sơ năng lực, dự án đã hoàn thành để đánh giá.

Có đội ngũ kỹ sư, giám sát chuyên nghiệp

• Đội ngũ kỹ sư và giám sát công trình có trình độ, kinh nghiệm giúp đảm bảo chất lượng thi công phần thô, tuân thủ đúng bản vẽ thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Phản hồi tốt từ khách hàng cũ

• Tham khảo ý kiến và phản hồi từ các khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ để biết được thái độ làm việc, chất lượng và tiến độ của nhà thầu. 
• Bạn có thể hỏi trực tiếp hoặc tìm đánh giá trên các kênh online.

Hợp đồng xây dựng phần thô cần chú ý những điểm gì?

Hợp đồng xây dựng phần thô là văn bản pháp lý quan trọng, giúp bảo vệ quyền lợi hai bên và hạn chế tranh chấp. Khi ký hợp đồng, bạn cần chú ý:

Chi tiết các hạng mục thi công, vật liệu sử dụng

• Hợp đồng phải liệt kê rõ ràng từng hạng mục thi công phần thô như móng, cột, dầm, tường, hệ thống điện nước âm,… 
• Vật liệu sử dụng phải được nêu cụ thể về chủng loại, tiêu chuẩn để tránh phát sinh khi thi công.

Giá thành và phương thức thanh toán rõ ràng

• Mức giá xây phần thô, đơn giá từng hạng mục, tổng chi phí cần được xác định rõ. 
• Phương thức và tiến độ thanh toán cần minh bạch, thường chia thành nhiều đợt theo tiến độ thi công.

Tiến độ thi công, điều khoản phạt chậm tiến độ

• Thời gian bắt đầu và hoàn thành thi công phần thô phải được ghi rõ trong hợp đồng. 
• Có điều khoản xử lý phạt vi phạm nếu nhà thầu chậm tiến độ.

Cam kết bảo hành phần thô

• Nhà thầu cần cam kết bảo hành phần thô trong khoảng thời gian nhất định. 
• Quy định cụ thể về phạm vi bảo hành và trách nhiệm sửa chữa khi phát sinh lỗi.

Các chi phí phát sinh thường gặp và cách xử lý

Trong quá trình xây dựng phần thô, một số chi phí phát sinh có thể xảy ra như:

Phát sinh do thay đổi thiết kế

• Khi chủ nhà hoặc kiến trúc sư thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, vật liệu và nhân công có thể tăng lên.

Chi phí vận chuyển vật liệu tăng

• Giá nhiên liệu hoặc điều kiện giao thông thay đổi khiến chi phí vận chuyển vật liệu tăng.

Chi phí sửa chữa do lỗi thi công

• Một số lỗi phát sinh trong thi công như sai số kỹ thuật, móng yếu,… cần sửa chữa bổ sung.

Cách xử lý phát sinh hiệu quả:

• Luôn duy trì giao tiếp rõ ràng, minh bạch giữa chủ nhà và nhà thầu. 
• Ký kết phụ lục hợp đồng khi có thay đổi phát sinh. 
• Giám sát chặt chẽ tiến độ và chất lượng thi công để kịp thời phát hiện và xử lý lỗi.

Kinh nghiệm đàm phán giá xây phần thô tiết kiệm mà vẫn đảm bảo chất lượng

Đàm phán giá xây phần thô hợp lý giúp tiết kiệm ngân sách mà không làm giảm chất lượng công trình. Bạn có thể áp dụng các kinh nghiệm sau:

Tìm hiểu thị trường để có mức giá chuẩn

• Nắm rõ mức giá trung bình hiện tại của xây dựng phần thô tại khu vực để đánh giá báo giá nhà thầu hợp lý.

So sánh báo giá nhiều nhà thầu

• Thu thập báo giá từ ít nhất 3 – 5 nhà thầu để so sánh, chọn lựa phương án tối ưu.

Thương lượng giảm chi phí vận chuyển, nhân công

• Với nhà thầu lâu dài hoặc thi công nhiều hạng mục, bạn có thể thương lượng mức chi phí vận chuyển hoặc nhân công hợp lý hơn.

Thỏa thuận rõ về chất lượng vật liệu

• Đảm bảo trong hợp đồng có quy định rõ vật liệu phải đạt tiêu chuẩn, tránh trường hợp sử dụng vật liệu kém chất lượng gây phát sinh sửa chữa sau này.

Giá xây nhà phần thô chính là nền tảng quyết định sự thành công và tiết kiệm trong dự án xây dựng của bạn. Nắm rõ chi phí và các yếu tố ảnh hưởng sẽ giúp bạn kiểm soát tốt ngân sách, tránh rủi ro phát sinh không đáng có. Hy vọng qua những thông tin trong bài viết, bạn đã có cái nhìn toàn diện để lựa chọn phương án xây dựng phần thô phù hợp, bền vững và hiệu quả nhất cho ngôi nhà mơ ước của mình.