Khi bắt đầu hành trình xây dựng tổ ấm, điều khiến nhiều gia chủ trăn trở nhất chính là đơn giá xây nhà phần thô – nền móng vững chắc cho cả công trình. Không chỉ quyết định 60–70% chi phí xây dựng, phần thô còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và độ bền của ngôi nhà. Vậy làm sao để nắm rõ bảng giá, hiểu đúng từng hạng mục và tránh những chi phí phát sinh không đáng có? Bài viết dưới đây, BP House sẽ giúp bạn giải mã tất cả.

Giới thiệu chung về xây nhà phần thô

Khi bắt đầu xây dựng một ngôi nhà, nhiều người sẽ đặt câu hỏi: “Phần thô là gì và vì sao nó lại quan trọng đến vậy?” Trên thực tế, xây nhà phần thô được xem là giai đoạn “khung xương sống” của cả công trình. Đây là bước đầu tiên và cũng là nền tảng quan trọng để đảm bảo độ bền vững, an toàn cũng như chất lượng tổng thể cho ngôi nhà.

Phần thô bao gồm móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang, mái bê tông… – tất cả những cấu trúc không thể nhìn thấy bằng mắt thường sau khi hoàn thiện. Nếu phần thô yếu, nhà dễ xuống cấp, nứt tường, thấm nước, nghiêng lún…

Chính vì vai trò nền tảng đó mà đơn giá xây nhà phần thô luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Việc hiểu rõ về đơn giá sẽ giúp bạn dự trù chi phí, kiểm soát ngân sách và lựa chọn nhà thầu phù hợp, tránh những phát sinh không đáng có.

Cập nhật đơn giá xây nhà phần thô mới nhất theo m² (2026)

Các hạng mục công việc trong gói thi công phần thô

Để hiểu rõ hơn về đơn giá phần thô, bạn cần nắm được các hạng mục chính thường nằm trong gói thi công này:

Thi công phần móng

Tùy vào địa chất khu vực và quy mô công trình, nhà thầu sẽ thi công một trong các loại móng sau:

• Móng đơn: Dùng cho nhà nhỏ, đất tốt.
• Móng băng: Phổ biến cho nhà phố, nhà 2–3 tầng.
• Móng cọc: Dùng khi nền đất yếu, tải trọng lớn.

Xem thêm: Thi công phần thô nhà phố: Bí quyết tiết kiệm hàng chục triệu

Thi công khung kết cấu chịu lực

Đây là “xương sống” của ngôi nhà bao gồm:

• Cột bê tông cốt thép chịu lực chính.
• Dầm ngang/dọc giúp truyền lực đều khắp kết cấu.
• Sàn bê tông cốt thép giữa các tầng.

Xây tường bao và tường ngăn

• Tường gạch bao che xung quanh công trình.
• Tường ngăn phòng, tường vệ sinh.

Tùy nhà thầu, gạch sử dụng có thể là gạch đỏ đặc, gạch ống hoặc gạch không nung.

Đổ cầu thang bê thông (Chưa hoàn thiện bậc)

• Cầu thang thường được đổ bê tông nguyên khối.
• Chưa bao gồm phần hoàn thiện như ốp đá, lát gạch hoặc lan can.

Thi công mái bê tông (nếu có)

• Phổ biến với các công trình nhà mái bằng hoặc cần có sân thượng.
• Một số nhà có mái ngói, mái tôn thì gói phần thô sẽ khác biệt.

Các công việc phụ nhưng quan trọng

• Xây bể phốt, hố ga theo bản vẽ thiết kế.
• Chống thấm sàn mái, nhà vệ sinh, ban công…
• Giằng móng, dầm móng để tăng liên kết kết cấu.

Vật tư bao gồm trong đơn giá phần thô

Đơn giá phần thô thường đã bao gồm vật tư cơ bản, cụ thể như sau:

Vật tư chính

• Xi măng: Dùng cho bê tông, xây tô.
• Cát xây, cát tô: Loại cát sạch, sàng kỹ.
• Đá 1×2: Trộn bê tông móng, sàn, dầm.
• Sắt thép xây dựng: Sắt Việt Nhật, Pomina, Miền Nam…
• Gạch xây: Gạch đỏ hoặc gạch không nung, tùy theo thỏa thuận.

Vật tư phụ trợ

• Cốp pha gỗ hoặc cốp pha nhựa: Dùng để định hình bê tông.
• Đinh, dây kẽm, dầu chống dính.
• Ống điện âm tường, ống nước âm sàn (tùy theo hợp đồng).

Đơn giá xây nhà phần thô có bao gồm nhân công không?

Đây là câu hỏi rất quan trọng khi so sánh các báo giá từ nhà thầu. Đa số đơn giá đã bao gồm nhân công. Hiện nay, phần lớn nhà thầu cung cấp đơn giá xây phần thô trọn gói, bao gồm:

• Nhân công xây dựng cho toàn bộ phần thô.
• Vật tư thô như đã nêu ở trên.

Tuy nhiên, một số trường hợp nhà thầu tách riêng:

• Chỉ báo giá cung cấp nhân công, chủ nhà tự lo vật tư.
• Hoặc ngược lại: chỉ cung cấp vật tư, chủ nhà thuê thợ riêng.

Xem thêm: Thiết kế hoàn thiện nhà thô – biến không gian thô thành tổ ấm hoàn hảo

Những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây nhà phần thô

Dưới đây là những yếu tố phổ biến và có ảnh hưởng lớn đến đơn giá xây dựng phần thô mà bạn nên tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng.

Diện tích và mật độ xây dựng

Diện tích xây dựng

• Diện tích càng lớn → chi phí vật tư và nhân công sẽ được phân bổ đều hơn, giúp giảm đơn giá trên mỗi mét vuông.
• Ngược lại, nhà có diện tích nhỏ vẫn phải thực hiện đầy đủ các công đoạn như nhà lớn → đơn giá tính theo m² sẽ cao hơn.

Mật độ thi công

• Xây kín đất (hết diện tích sàn) đồng nghĩa với:
  • Lượng vật tư lớn hơn.
  • Thời gian thi công dài hơn.
  • Nhân công phải làm liên tục, không có khu vực để tập kết vật tư.

Địa chất và địa hình khu vực thi công

Tình trạng nền đất

• Nền đất yếu cần phải ép cọc bê tông, cọc ly tâm, hoặc xử lý nền móng để đảm bảo an toàn kết cấu.
• Chi phí ép cọc có thể dao động từ 80.000 – 120.000 VNĐ/m (tuỳ loại cọc) → làm tăng tổng chi phí phần thô.

Địa hình thi công

• Những công trình nằm trong hẻm nhỏ, đường xe không vào được sẽ phát sinh:
  • Chi phí vận chuyển vật tư bằng thủ công.
  • Thời gian tăng gấp đôi hoặc gấp ba so với mặt tiền đường lớn.
  • Tốn thêm nhân công bốc vác và chi phí điều phối.

Giá vật tư xây dựng trên thị trường

Biến động giá vật tư

• Giá của các loại vật tư chính như:
  • Xi măng, sắt thép xây dựng, cát xây, đá 1×2…
• Thường thay đổi theo quý hoặc theo biến động thị trường.
• Khi giá vật tư tăng mạnh → nhà thầu có thể điều chỉnh đơn giá phần thô nếu hợp đồng có điều khoản điều chỉnh giá vật tư.

Tầm quan trọng

• Đây là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô.
• Gia chủ nên hỏi rõ thời điểm chốt giá vật tư và các loại vật tư được sử dụng trong báo giá để tránh bất đồng về sau.

Kinh nghiệm và uy tín của nhà thầu

Nhà thầu chuyên nghiệp

• Có hệ thống quản lý công trình tốt → tiết kiệm vật tư, hạn chế hao hụt.
• Lập kế hoạch rõ ràng, đảm bảo tiến độ thi công, không phát sinh thời gian.

Nhà thầu thiếu kinh nghiệm

• Lãng phí vật tư, đổ bê tông sai, xây không chuẩn → phải đập bỏ, thi công lại.
• Gây ra chậm tiến độ, kéo dài thời gian thi công → đội chi phí phát sinh (ăn ở, quản lý, bảo vệ…).

Bản vẽ thiết kế và yêu cầu kỹ thuật

Mức độ phức tạp trong thiết kế

• Thiết kế có nhiều chi tiết khó thi công, yêu cầu kỹ thuật cao:
  • Mặt tiền uốn lượn.
  • Cột tròn, đổ bê tông dạng nghiêng, cong.
  • Nhiều hệ lam bê tông, trang trí mặt ngoài phức tạp.

Yêu cầu kỹ thuật đặc biệt

• Công trình có các hạng mục như:
  • Đổ sàn vượt nhịp (khoảng cách lớn giữa các cột).
  • Ban công đua dài, mái vát, trần đổ xiên…
  • Hệ kết cấu sàn âm, cầu thang treo, giàn đỡ mái tôn đặc biệt.

Giải đáp đơn giá xây nhà phần thô có bao gồm vật tư không?

Khi tìm hiểu đơn giá xây nhà phần thô, nhiều gia chủ băn khoăn liệu báo giá có đã bao gồm vật tư hay chỉ là nhân công. Việc nắm rõ hình thức thi công sẽ giúp bạn dự toán chi phí chính xác và tránh phát sinh ngoài ý muốn.

Hai hình thức phổ biến trong đơn giá phần thô

Chỉ thuê nhân công phần thô

• Định nghĩa: Nhà thầu chỉ chịu trách nhiệm cung cấp và trả công nhân, chủ nhà tự mua và vận chuyển vật tư.
• Ưu điểm:
  • Toàn quyền chọn loại vật tư (xi măng, sắt thép, gạch…) theo nhu cầu, thương hiệu và chất lượng mong muốn.
  • Dễ dàng kiểm soát giá cả và xuất xứ vật tư.
• Nhược điểm:
  • Tốn thêm thời gian quản lý mua – vận chuyển – lưu kho.
  • Nguy cơ thiếu hụt hoặc mua sai chủng loại, ảnh hưởng tiến độ thi công.

Gói trọn phần thô (Nhân công + Vật tư)

• Định nghĩa: Nhà thầu cung cấp đồng bộ cả nhân công và vật tư thô, báo giá theo m².
• Ưu điểm:
  • Gia chủ không phải lo mua – quản lý vật tư, giúp tiến độ rõ ràng, nhanh chóng.
  • Dễ dàng kiểm soát tổng chi phí nhờ báo giá trọn gói.
• Nhược điểm:
  • Phải chọn nhà thầu uy tín để đảm bảo chất lượng vật tư đúng cam kết.
  • Ít linh hoạt trong việc thay đổi thương hiệu/vật liệu khi thi công.

Khi nào nên chọn hình thức có vật tư?

• Không rành kỹ thuật, không có kinh nghiệm mua vật liệu xây dựng.
• Ít thời gian giám sát, bận rộn công việc, cần đơn giản hóa quy trình.
• Muốn tiến độ thi công ổn định, hạn chế lo phát sinh liên quan vật tư.

Lời khuyên khi lựa chọn nhà thầu xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô là giai đoạn nền tảng quyết định chất lượng và độ bền vững của toàn bộ công trình. Việc chọn lựa nhà thầu xây dựng phần thô uy tín, chuyên nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng.

Tiêu chí chọn nhà thầu uy tín, chuyên nghiệp

Để đảm bảo chất lượng và tiến độ thi công phần thô, bạn nên ưu tiên những nhà thầu đáp ứng các tiêu chí sau:

Có giấy phép kinh doanh, chứng nhận hành nghề

• Nhà thầu phải có giấy phép đăng ký kinh doanh hợp pháp, chứng nhận hành nghề xây dựng.
• Điều này đảm bảo họ được pháp luật công nhận và chịu trách nhiệm rõ ràng trong quá trình thi công.

Kinh nghiệm thi công nhiều công trình tương tự

• Kinh nghiệm thi công các dự án tương tự giúp nhà thầu nắm rõ quy trình, xử lý tốt các tình huống phát sinh.
• Bạn nên yêu cầu xem hồ sơ năng lực, dự án đã hoàn thành để đánh giá.

Có đội ngũ kỹ sư, giám sát chuyên nghiệp

• Đội ngũ kỹ sư và giám sát công trình có trình độ, kinh nghiệm giúp đảm bảo chất lượng thi công phần thô, tuân thủ đúng bản vẽ thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Phản hồi tốt từ khách hàng cũ

• Tham khảo ý kiến và phản hồi từ các khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ để biết được thái độ làm việc, chất lượng và tiến độ của nhà thầu.
• Bạn có thể hỏi trực tiếp hoặc tìm đánh giá trên các kênh online.

Hợp đồng xây dựng phần thô cần chú ý những điểm gì?

Hợp đồng xây dựng phần thô là văn bản pháp lý quan trọng, giúp bảo vệ quyền lợi hai bên và hạn chế tranh chấp. Khi ký hợp đồng, bạn cần chú ý:

Chi tiết các hạng mục thi công, vật liệu sử dụng

• Hợp đồng phải liệt kê rõ ràng từng hạng mục thi công phần thô như móng, cột, dầm, tường, hệ thống điện nước âm,…
• Vật liệu sử dụng phải được nêu cụ thể về chủng loại, tiêu chuẩn để tránh phát sinh khi thi công.

Giá thành và phương thức thanh toán rõ ràng

• Mức giá xây phần thô, đơn giá từng hạng mục, tổng chi phí cần được xác định rõ.
• Phương thức và tiến độ thanh toán cần minh bạch, thường chia thành nhiều đợt theo tiến độ thi công.

Tiến độ thi công, điều khoản phạt chậm tiến độ

• Thời gian bắt đầu và hoàn thành thi công phần thô phải được ghi rõ trong hợp đồng.
• Có điều khoản xử lý phạt vi phạm nếu nhà thầu chậm tiến độ.

Cam kết bảo hành phần thô

• Nhà thầu cần cam kết bảo hành phần thô trong khoảng thời gian nhất định.
• Quy định cụ thể về phạm vi bảo hành và trách nhiệm sửa chữa khi phát sinh lỗi.

Các chi phí phát sinh thường gặp và cách xử lý

Trong quá trình xây dựng phần thô, một số chi phí phát sinh có thể xảy ra như:

Phát sinh do thay đổi thiết kế

• Khi chủ nhà hoặc kiến trúc sư thay đổi thiết kế trong quá trình thi công, vật liệu và nhân công có thể tăng lên.

Chi phí vận chuyển vật liệu tăng

• Giá nhiên liệu hoặc điều kiện giao thông thay đổi khiến chi phí vận chuyển vật liệu tăng.

Chi phí sửa chữa do lỗi thi công

• Một số lỗi phát sinh trong thi công như sai số kỹ thuật, móng yếu,… cần sửa chữa bổ sung.

Cách xử lý phát sinh hiệu quả:

• Luôn duy trì giao tiếp rõ ràng, minh bạch giữa chủ nhà và nhà thầu.
• Ký kết phụ lục hợp đồng khi có thay đổi phát sinh.
• Giám sát chặt chẽ tiến độ và chất lượng thi công để kịp thời phát hiện và xử lý lỗi.

Kinh nghiệm đàm phán giá xây phần thô tiết kiệm mà vẫn đảm bảo chất lượng

Đàm phán giá xây phần thô hợp lý giúp tiết kiệm ngân sách mà không làm giảm chất lượng công trình. Bạn có thể áp dụng các kinh nghiệm sau:

Tìm hiểu thị trường để có mức giá chuẩn

• Nắm rõ mức giá trung bình hiện tại của xây dựng phần thô tại khu vực để đánh giá báo giá nhà thầu hợp lý.

So sánh báo giá nhiều nhà thầu

• Thu thập báo giá từ ít nhất 3 – 5 nhà thầu để so sánh, chọn lựa phương án tối ưu.

Thương lượng giảm chi phí vận chuyển, nhân công

• Với nhà thầu lâu dài hoặc thi công nhiều hạng mục, bạn có thể thương lượng mức chi phí vận chuyển hoặc nhân công hợp lý hơn.

Thỏa thuận rõ về chất lượng vật liệu

• Đảm bảo trong hợp đồng có quy định rõ vật liệu phải đạt tiêu chuẩn, tránh trường hợp sử dụng vật liệu kém chất lượng gây phát sinh sửa chữa sau này.

Xây nhà phần thô là bước quan trọng nhất, ảnh hưởng đến độ bền và chi phí lâu dài của cả công trình. Việc tìm hiểu kỹ đơn giá xây nhà phần thô, cách tính diện tích và lựa chọn hình thức thi công phù hợp sẽ giúp bạn chủ động hơn trong kế hoạch xây dựng.