Khi đầu tư căn hộ dịch vụ, bài toán khó nhất là cân đối giữa số lượng phòng, công năng sử dụng và chi phí vận hành. Nhiều chủ đầu tư tập trung chia nhiều phòng nhỏ nhưng lại thiếu không gian lưu trữ và hệ thống thoát nước chưa hợp lý. Sau một thời gian khai thác, công trình có thể phát sinh các vấn đề như thấm dột, cống thoát nước nghẹt hoặc thiết bị nhanh xuống cấp. Đội ngũ BP House chia sẻ những kinh nghiệm thực tế giúp bạn có sự chuẩn bị chu đáo trước khi khởi công.
Tổng quan về thiết kế xây dựng căn hộ dịch vụ
Căn hộ dịch vụ là gì?
Căn hộ dịch vụ là mô hình không gian lưu trú khép kín gồm bếp, phòng ngủ, góc làm việc và nhà vệ sinh. Khác với phòng trọ thông thường, mô hình này thường được trang bị sẵn nội thất và đi kèm một số tiện ích như dọn dẹp, giặt sấy hoặc wifi.
Đối tượng thuê phổ biến
Khách thuê gồm nhân viên văn phòng, người trẻ độc thân, các cặp đôi mới cưới hoặc chuyên gia công tác. Mỗi nhóm khách có thói quen sinh hoạt và mức chi trả tiền thuê khác nhau.
Tiềm năng của mô hình căn hộ dịch vụ
Nhu cầu thuê không gian khép kín tại các đô thị lớn tương đối ổn định, nhất là ở những khu vực gần văn phòng, trường học, khu công nghiệp hoặc các tuyến giao thông thuận tiện. So với phòng trọ bình dân, mô hình xây dựng nhà cho thuê cao cấp có thêm nội thất và tiện ích nên phù hợp với nhóm khách muốn vào ở mà không phải sắm sửa quá nhiều.
Phân tích nhu cầu trước khi thiết kế
Xác định khách thuê mục tiêu
Bên mình luôn khuyên gia chủ cần định hình rõ phân khúc khách thuê trước khi phác thảo mặt bằng. Khách văn phòng thường thích sự gọn gàng, thuận tiện và mức giá hợp lý, trong khi khách chuyên gia có thể cần giường lớn, chỗ làm việc và sự yên tĩnh.
Khảo sát vị trí và thị trường
Vị trí đất gần khu công nghệ cao, trường đại học hay các trục đường lớn ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô và cách chia phòng. Khi làm thiết kế căn hộ dịch vụ tại Nhà Bè, khảo sát giá thuê xung quanh sẽ giúp chủ đầu tư xác định mức độ đầu tư nội thất phù hợp.
Xác định quy mô và số lượng căn hộ
Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ quyết định số lượng phòng có thể bố trí trên mỗi tầng. Khi chia căn hộ cần tính đồng thời diện tích hành lang, cầu thang, thang máy, khu kỹ thuật và khu vực để xe để tránh tình trạng có nhiều phòng nhưng giao thông chung quá chật.
Các mô hình căn hộ dịch vụ phổ biến
Căn hộ studio
Mô hình studio có diện tích khoảng 22m2 đến 28m2, tích hợp bếp, chỗ làm việc và giường ngủ trong cùng một không gian. Cách bố trí này giảm bớt tường ngăn và phù hợp với những căn có diện tích nhỏ.
Căn hộ 1 phòng ngủ
Diện tích khoảng 32m2 đến 40m2, phòng ngủ được tách biệt với khu bếp và nơi tiếp khách. Mô hình này phù hợp với vợ chồng trẻ hoặc người cần sự riêng tư khi có bạn bè ghé thăm.
Căn hộ dịch vụ cao cấp
Loại hình này hướng đến nhóm khách có khả năng chi trả cao với diện tích rộng và yêu cầu tốt hơn về nội thất. Phương án xử lý mặt tiền căn hộ dịch vụ cao cấp có thể kết hợp ban công, cây xanh và vật liệu hoàn thiện phù hợp với phân khúc khách thuê.
Mô hình kết hợp tiện ích chung
Nhiều tòa nhà dành tầng trệt làm khu giặt sấy tự động, góc cà phê hoặc phòng tập nhỏ. Những tiện ích này có thể tăng sự thuận tiện cho khách mà không phải thu hẹp diện tích các căn hộ ở tầng trên.
Nguyên tắc thiết kế mặt bằng căn hộ dịch vụ
Sắp xếp diện tích sử dụng hợp lý
Mặt bằng cần phân định rõ khu vực khô và khu vực ướt. Lối đi trong phòng nên chừa khoảng 0.9m để khách di chuyển thuận tiện mà không bị vướng bởi giường, tủ hoặc bàn ghế.
Bố trí giao thông nội bộ
Hành lang chung nên tính toán theo quy mô công trình và cách bố trí phòng để việc đi lại thuận tiện. Cầu thang bộ và thang máy nên đặt ở vị trí hợp lý, tránh để khách phải đi vòng quá xa từ phòng ra khu giao thông chính.
Thiết kế hệ thống điện nước
Mỗi căn có thể bố trí công tơ điện và đồng hồ nước riêng nếu mô hình vận hành cần tính chi phí theo từng phòng. Trục cấp thoát nước chính nên đặt trong hộp kỹ thuật đủ rộng để thuận tiện kiểm tra, bảo trì và xử lý khi có sự cố.
Đảm bảo ánh sáng và thông gió
Mỗi phòng nên có cửa sổ, giếng trời hoặc giải pháp lấy sáng và thông gió phù hợp với mặt bằng. Những căn quá kín gió nếu không xử lý ngay từ đầu rất dễ có mùi ẩm và bí khi đưa vào sử dụng.
Hạn chế góc chết mặt bằng
Các khoảng hốc tường hay gầm cầu thang có thể tận dụng làm tủ giày, kho chứa đồ hoặc khu vực để dụng cụ vệ sinh. Tuy nhiên, không nên bố trí quá nhiều tủ vào mọi khoảng trống vì có thể khiến không gian trở nên chật hơn.
Các không gian cần có trong căn hộ dịch vụ
Khu vực nghỉ ngơi
Giường ngủ nên kê sát tường, tránh đặt đối diện cửa ra vào hoặc cửa nhà vệ sinh. Mẫu giường có hộc kéo bên dưới khá tiện để lưu trữ chăn gối và những đồ ít dùng.
Khu bếp
Tủ bếp chữ I bằng nhựa Picomat hoặc gỗ MDF chống ẩm là lựa chọn phổ biến. Bếp nấu và chậu rửa nên bố trí có khoảng thao tác vừa đủ, đi kèm quạt hút để hạn chế mùi thức ăn lưu lại trong phòng.
Phòng tắm và WC
Khu tắm đứng nên ngăn bằng vách kính cường lực để hạn chế nước bắn sang khu lavabo. Lát gạch có bề mặt chống trượt cũng giúp việc sử dụng an toàn hơn.
Khu làm việc và lưu trữ
Bàn làm việc treo tường kết hợp đợt gỗ nhỏ giúp tiết kiệm diện tích sàn. Tủ quần áo kịch trần tăng sức chứa cho khách ở dài hạn mà không phải đưa thêm nhiều tủ rời vào phòng.
Ban công và không gian phụ trợ
Ban công có thể bố trí máy giặt và khu phơi đồ riêng cho từng căn nếu diện tích cho phép. Một vài chậu cây xanh cũng giúp không gian này bớt đơn điệu và tạo thêm mảng xanh cho mặt tiền.
Xu hướng thiết kế căn hộ dịch vụ
Thiết kế tối giản
Chi tiết trang trí rườm rà được giản lược, ưu tiên đồ mộc phẳng và dễ vệ sinh. Tông màu trắng kem hoặc be sáng cũng phù hợp với những căn phòng diện tích nhỏ.
Nội thất đa năng
Bàn ăn gấp gọn, giường có ngăn kéo hoặc sofa giường là những phương án phù hợp với phòng nhỏ. Đồ nội thất nên tính theo diện tích thực tế thay vì cố đưa quá nhiều công năng vào một căn.
Không gian nhiều ánh sáng và thông thoáng
Cửa sổ mở rộng, giếng trời hoặc khoảng thông tầng nếu có điều kiện bố trí sẽ giúp căn phòng lấy sáng và thoát khí tốt hơn. Mỗi giải pháp cần được tính theo mặt bằng thực tế của công trình.
Tăng khả năng cách âm và riêng tư
Tường ngăn giữa các căn nên được xử lý phù hợp để hạn chế tiếng nói và tiếng sinh hoạt truyền sang phòng bên cạnh. Cửa chính dùng gioăng cao su cũng giúp giảm tiếng ồn lọt qua khe cửa.
Ứng dụng công nghệ
Khóa cửa vân tay hoặc thẻ từ giúp khách ra vào thuận tiện và chủ nhà dễ quản lý. Camera có thể bố trí tại hành lang, sảnh và các khu vực chung theo nhu cầu sử dụng.
Tiết kiệm năng lượng
Hệ thống chiếu sáng dùng đèn LED với công suất phù hợp. Bình nước nóng năng lượng mặt trời có thể được cân nhắc với những công trình có điều kiện lắp đặt phù hợp.
Thiết kế theo từng nhóm khách thuê
Nhân viên văn phòng
Khách văn phòng thường cần vị trí di chuyển thuận tiện và chỗ ngủ yên tĩnh. Nội thất có thể gồm giường 1.6m, tủ áo hai cánh, bàn làm việc và một góc bếp nhỏ.
Chuyên gia và người nước ngoài
Nhóm khách này thường quan tâm đến không gian rộng, bếp đầy đủ thiết bị và sự yên tĩnh. Góc làm việc nên đủ sáng, có bàn ghế phù hợp nếu khách ở trong thời gian dài.
Khách thuê dài hạn
Người ở lâu cần nhiều chỗ cất đồ và thiết bị hoạt động ổn định. Tủ áo kịch trần, tủ lạnh dung tích vừa và kệ bếp chắc chắn là những hạng mục nên tính kỹ.
Khách thuê ngắn và trung hạn
Khách ngắn hạn thường chỉ mang theo hành lý cá nhân nên căn hộ cần được trang bị sẵn chăn ga, đồ bếp và các thiết bị cơ bản. Khóa từ giúp việc nhận và trả phòng thuận tiện hơn.
Những hạng mục cần chú trọng khi xây dựng
Kết cấu công trình
Công đoạn đổ móng, dầm và sàn cần kiểm soát mác bê tông theo hồ sơ thiết kế cùng chất lượng cốt thép sử dụng. Gia chủ nên kiểm tra thép trước khi đổ bê tông và thực hiện các bước kiểm soát vật liệu theo quy trình của công trình.
Hệ thống điện nước
Đường dây điện nguồn phải được tính tải phù hợp cho điều hòa, bếp từ và bình nước nóng. Trục ống nước âm tường nên sử dụng vật liệu phù hợp với hồ sơ kỹ thuật và thi công đúng quy trình để hạn chế rò rỉ.
Chống thấm và thoát nước
Sàn nhà vệ sinh và ban công là những khu vực cần đặc biệt chú ý đến chống thấm. Bề mặt sàn bê tông cần được làm sạch, xử lý các vị trí lồi lõm trước khi thi công.
Các vị trí cổ ống phải được xử lý kỹ, sau đó thi công lớp chống thấm theo đúng hệ vật liệu sử dụng. Có thể ngâm thử nước từ 24 đến 48 giờ để kiểm tra trước khi lát gạch.
Cách âm
Sàn bê tông tầng trên có thể xử lý thêm lớp vữa phù hợp để hạn chế tiếng bước chân truyền xuống tầng dưới. Các khe hở quanh khuôn cửa và hộp kỹ thuật cũng cần được xử lý kín.
Thông gió và điều hòa
Cục nóng điều hòa nên đặt ở lô gia hoặc khu vực kỹ thuật có đủ khoảng thoáng để thuận tiện bảo trì. Quạt hút nhà vệ sinh cần có đường ống thoát khí phù hợp, tránh xả trực tiếp vào khu vực sinh hoạt chung.
PCCC và lối thoát hiểm
Các hạng mục PCCC cần được thiết kế và bố trí theo quy mô, công năng và yêu cầu áp dụng cho từng công trình. Hệ thống có thể bao gồm báo cháy, bình chữa cháy, đèn sự cố và các thiết bị khác theo hồ sơ được duyệt.
Lối thoát nạn phải được tính toán ngay từ giai đoạn thiết kế, không nên chờ đến lúc hoàn thiện mới xử lý.
Khu vực để xe
Mô hình căn hộ dịch vụ có tầng hầm hỗ trợ giải quyết bài toán chỗ để xe khi quỹ đất hạn chế. Lối xe ra vào cần chú ý độ dốc, khả năng thoát nước và vị trí camera.
Nội thất căn hộ dịch vụ
Những hạng mục nên đầu tư
Chủ nhà nên ưu tiên ngân sách cho giường ngủ, nệm, tủ bếp và thiết bị vệ sinh. Đây là những hạng mục được sử dụng thường xuyên nên cần chọn loại có độ bền phù hợp.
Vật liệu dễ bảo trì
Sàn nhà có thể dùng gạch men nhám hoặc sàn nhựa phù hợp với môi trường sử dụng. Tủ bếp dùng MDF chống ẩm Melamine cũng là lựa chọn phổ biến nếu được xử lý cạnh và vị trí tiếp xúc nước đúng cách.
Nội thất đồng bộ
Đồ mộc sản xuất theo cùng kích thước và tông màu giúp các căn có sự thống nhất. Bản vẽ kiến trúc và nội thất cũng cần bám sát kích thước thực tế để hạn chế việc đồ đóng xong nhưng không vừa vị trí lắp đặt.
Những chi tiết quá cầu kỳ cũng nên cân nhắc vì vừa khó thi công vừa làm tăng thời gian và chi phí hoàn thiện.
Cân đối thẩm mỹ và chi phí
Không nhất thiết phải dùng vật liệu đắt tiền cho tất cả vị trí. Có thể kết hợp khung sắt sơn tĩnh điện với MDF để giảm chi phí nhưng vẫn đảm bảo công năng và hình thức.
Chi phí thiết kế xây dựng căn hộ dịch vụ
Chi phí thiết kế
Giá hồ sơ thiết kế thường được tính theo mét vuông sàn xây dựng thực tế. Hồ sơ càng chi tiết thì việc xác định khối lượng vật tư và triển khai thi công càng thuận tiện.
Chi phí xây dựng và hoàn thiện
Chi phí phần thô gồm vật tư và nhân công xây dựng. Phần hoàn thiện gồm gạch lát, sơn nước, hệ cửa và thiết bị điện nước. Khi lập ngân sách, gia chủ cần tính đồng thời phần xây dựng, hoàn thiện và những hạng mục phục vụ vận hành.
Với công trình xây dựng theo hình thức trọn gói, bảng giá xây nhà trọn gói là một trong những cơ sở để chủ đầu tư tính ngân sách ban đầu.
Chi phí nội thất và thiết bị
Hạng mục này gồm tủ lạnh, điều hòa, máy giặt, giường tủ và bếp nấu. Nếu làm nhiều căn cùng lúc, đặt nội thất đồng bộ sẽ dễ kiểm soát kích thước và chi phí hơn.
Các khoản chi phí dễ phát sinh
Chi phí có thể phát sinh ở những phần chưa thể xác định chính xác trước khi khảo sát như gia cố nền đất yếu, di dời hộp kỹ thuật hoặc xử lý hệ thống điện nước cũ. Những phần này nên được dự phòng trong ngân sách.
Cách kiểm soát ngân sách
Gia chủ nên yêu cầu bóc tách từng nhóm công việc trong bảng dự toán. Khi thay đổi vật liệu hoặc công năng, phần chi phí tăng giảm cũng dễ đối chiếu hơn.
Thiết kế căn hộ dịch vụ hiệu quả về doanh thu
Cân đối số lượng phòng
Tăng số phòng có thể làm tăng doanh thu tiền thuê, nhưng diện tích từng căn vẫn phải đủ để sinh hoạt. Nếu cố chia quá nhỏ, phòng thiếu sáng và thiếu chỗ để đồ thì việc khai thác cũng khó hơn.
Tính toán diện tích từng căn
Tỷ lệ studio và căn 1 phòng ngủ nên dựa vào nhu cầu thuê thực tế của khu vực. Không nhất thiết phải chia theo một tỷ lệ cố định cho mọi công trình vì diện tích đất, vị trí và nhóm khách mục tiêu khác nhau.
Giảm chi phí vận hành
Dùng thiết bị tiết kiệm điện, vật liệu bền và hệ thống điện nước được bố trí dễ bảo trì sẽ giúp giảm bớt những khoản sửa chữa trong quá trình khai thác.
Phần này nên được tính ngay từ lúc lập phương án thay vì chỉ nhìn vào chi phí xây dựng ban đầu.
Tăng giá trị và khả năng cho thuê
Căn hộ sáng, thoáng, có chỗ để đồ hợp lý và các thiết bị cần thiết sẽ dễ sử dụng hơn. Những chi tiết như khóa cửa, khu bếp, nhà vệ sinh và khả năng cách âm cũng ảnh hưởng khá nhiều đến việc khách có muốn ở lâu hay không.
Quy trình thiết kế xây dựng căn hộ dịch vụ tại BP House
Khảo sát và tư vấn
Đội ngũ kỹ thuật đến đo đạc hiện trạng đất, rà soát lộ giới và các điều kiện liên quan đến công trình. Bên mình trao đổi trực tiếp với gia chủ để xác định nhu cầu, số lượng phòng và quy mô xây dựng trước khi lên phương án.
Lên phương án mặt bằng
Kiến trúc sư phác thảo sơ đồ phân khu phòng ngủ, vị trí thang máy, cầu thang và chỗ để xe. Các khu vực kỹ thuật cũng được tính cùng mặt bằng để hạn chế thay đổi khi triển khai.
Thiết kế kiến trúc và kỹ thuật
Hồ sơ được triển khai các phần kiến trúc, kết cấu, điện nước và những hạng mục kỹ thuật cần thiết. Phối cảnh 3D mặt tiền giúp gia chủ hình dung diện mạo công trình trước khi thi công.
Lập dự toán
Khối lượng sắt thép, xi măng, gạch, thiết bị và nội thất được bóc tách theo hồ sơ thiết kế. Cách lập dự toán theo từng hạng mục giúp gia chủ dễ theo dõi chi phí trong quá trình làm.
Thi công và hoàn thiện
Công trình được triển khai từ phần móng, kết cấu, xây tô, điện nước đến hoàn thiện và lắp đặt nội thất. Những phần bị che khuất như đường ống và dây điện cần được kiểm tra trước khi đóng tường hoặc trần.
Bàn giao công trình
Trước khi bàn giao, cần kiểm tra điện, nước, thiết bị vệ sinh, khóa cửa, chống thấm và các hạng mục nội thất. Những lỗi phát hiện ở bước này sẽ dễ xử lý hơn so với khi công trình đã đưa vào khai thác.
Những sai lầm thường gặp khi thiết kế căn hộ dịch vụ
Chỉ tập trung tăng số phòng
Cố nhồi quá nhiều phòng khiến hành lang bị hẹp và gian phòng thiếu ánh sáng. Số lượng phòng tăng nhưng chất lượng không gian giảm thì việc khai thác cũng gặp khó khăn.
Bỏ qua cách âm và thông gió
Tường ngăn mỏng khiến tiếng ồn sinh hoạt giữa các phòng dễ truyền sang nhau. Bếp thiếu quạt hút phù hợp cũng có thể làm mùi thức ăn lưu lại trong phòng.
Thiết kế hệ thống kỹ thuật khó bảo trì
Ống thoát nước đi quá nhỏ hoặc giấu kín trong tường mà không có vị trí kiểm tra sẽ gây khó khăn khi xử lý sự cố. Đến lúc nghẹt cống hoặc rò rỉ đường ống, việc sửa chữa có thể phải đục phá nhiều vị trí.
Tiết kiệm sai hạng mục
Dùng dây điện tiết diện nhỏ, ống nước không phù hợp hoặc giảm chi phí chống thấm có thể dẫn đến những khoản sửa chữa lớn về sau. Những phần nằm âm trong tường hoặc sàn càng cần làm đúng ngay từ đầu.
Không tính đến chi phí vận hành
Đồ mộc chất lượng thấp dễ hư hỏng sau một thời gian sử dụng. Thiết bị tiêu thụ nhiều điện cũng làm chi phí vận hành tăng lên. Những khoản này nên được tính cùng với chi phí xây dựng ngay từ đầu.
Một số lỗi thường gặp khi cải tạo căn hộ dịch vụ
Khi cải tạo căn hộ dịch vụ, một trong những sự cố bên mình thường gặp là nhà vệ sinh tầng trên bị thấm xuống trần tầng dưới. Nước ngấm lâu ngày có thể làm hỏng lớp trần và ảnh hưởng đến đồ mộc bên dưới.
Để xử lý, thợ phải đục bỏ lớp gạch cũ, mài sạch sàn bê tông, xử lý lại cổ ống rồi thi công chống thấm. Sau đó ngâm thử nước trong khoảng thời gian phù hợp để kiểm tra xem còn rò rỉ hay không trước khi cán nền và lát gạch lại.
Nếu tường và kích thước hoàn thiện đã thay đổi, bên mình sẽ đo lại thực tế trước khi đóng đồ mộc. Làm như vậy giúp tủ bếp và các hạng mục nội thất khi đưa vào lắp đặt vừa với hiện trạng, hạn chế phải sửa đi sửa lại.
Kinh nghiệm lựa chọn đơn vị thiết kế xây dựng căn hộ dịch vụ
Bạn nên chọn đơn vị có đội ngũ thiết kế và giám sát phối hợp được với nhau trong suốt quá trình làm. Nếu đơn vị có xưởng sản xuất mộc riêng thì việc đo đạc, sản xuất và lắp đặt nội thất cũng dễ kiểm soát hơn.
Trước khi khởi công, bạn nên hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng và kiểm tra hồ sơ công trình theo quy định áp dụng tại khu vực xây dựng.
Bên cạnh đó, bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và nội thất nên được thống nhất trước khi triển khai để hạn chế thay đổi giữa chừng. Những kinh nghiệm thực tế trong quá trình làm nhà cũng giúp gia chủ chủ động hơn khi chuẩn bị công trình.
Nếu cần trao đổi phương án mặt bằng hoặc dự toán theo diện tích thực tế, bạn có thể liên hệ BP House qua Hotline Zalo 0901 487 399.
