Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không là câu hỏi khiến không ít chủ đầu tư băn khoăn khi lên kế hoạch xây dựng. Bởi lẽ, một bên là chi phí xây dựng cao, yêu cầu kỹ thuật phức tạp; còn bên kia là tiềm năng gia tăng tiện ích, tăng giá trị khai thác và hấp dẫn khách thuê cao cấp. Liệu việc đầu tư tầng hầm có thật sự xứng đáng? Cùng phân tích sâu hơn để đưa ra quyết định đúng đắn nhất cho dự án của bạn.

Căn hộ dịch vụ là gì? Ai là người thuê và sử dụng phổ biến?

Căn hộ dịch vụ là gì?

Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) là loại hình lưu trú kết hợp giữa căn hộ để ở và các tiện ích, dịch vụ như khách sạn. Đây là lựa chọn tối ưu cho những ai cần nơi ở trong trung và dài hạn nhưng vẫn muốn có sự thoải mái, linh hoạt cùng dịch vụ tiện nghi.

Đặc điểm nổi bật của căn hộ dịch vụ

• Đầy đủ nội thất: giường, tủ, bàn ghế, bếp, tủ lạnh, máy giặt, máy lạnh…
• Có dịch vụ đi kèm: lễ tân, bảo vệ, dọn phòng, giặt ủi (tùy căn).
• An ninh đảm bảo: bảo vệ 24/7, camera giám sát, thẻ từ hoặc khóa thông minh.
• Thời gian thuê linh hoạt: từ vài ngày, vài tuần đến nhiều tháng, nhiều năm.

Phân loại căn hộ dịch vụ

• Căn hộ dịch vụ mini: diện tích nhỏ 25-35m², giá thuê thấp, phù hợp cá nhân.
• Căn hộ dịch vụ cao cấp: diện tích lớn, nội thất hiện đại, nằm ở trung tâm.
• Căn hộ dạng studio: không gian mở, tích hợp phòng khách – ngủ – bếp

Đối tượng thuê căn hộ dịch vụ phổ biến

Loại hình này thường phục vụ những đối tượng có thu nhập ổn định và nhu cầu sống cao cấp, tiện nghi, cụ thể:

Chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam

• Thời gian lưu trú từ 6 tháng đến vài năm.
• Ưu tiên nơi ở tiện nghi, gần văn phòng, dễ thích nghi.
• Không muốn đầu tư mua nhà, nhưng cần không gian sống đầy đủ.

Doanh nhân, quản lý cấp cao thường xuyên công tác

• Cần nơi nghỉ ngơi tiện nghi như nhà, riêng tư hơn khách sạn.
• Yêu cầu cao về dịch vụ, không gian và sự yên tĩnh.
• Đôi khi sử dụng làm nơi tiếp khách, làm việc.

Cá nhân hoặc gia đình chờ nhận nhà mới

• Tìm chỗ ở tạm thời, nhưng vẫn muốn sinh hoạt đầy đủ, thoải mái.
• Cần tiện ích như nấu ăn, giặt giũ trong thời gian ngắn hạn.

Yêu cầu phổ biến từ khách thuê căn hộ dịch vụ

Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không? Người thuê căn hộ dịch vụ thường có những yêu cầu khá cao về chất lượng không gian sống và tiện ích đi kèm:

Vị trí thuận tiện

• Gần trung tâm thành phố, khu văn phòng, khu công nghiệp.
• Dễ dàng di chuyển bằng phương tiện công cộng hoặc xe cá nhân.

Không gian sống yên tĩnh, sạch sẽ

• Ưu tiên nơi có dịch vụ dọn phòng định kỳ.
• Có ban công, cây xanh hoặc view đẹp nếu là căn hộ cao cấp.

Tiện ích đầy đủ

Một số tiện ích được khách thuê đánh giá cao bao gồm:

• Internet tốc độ cao, truyền hình cáp.
• Thang máy, máy lạnh, máy giặt trong phòng hoặc khu riêng.
• Bếp riêng, đầy đủ thiết bị nấu nướng.
• Khu vực đậu xe an toàn, có bảo vệ 24/7.
• Một số căn hộ cao cấp còn có hồ bơi, phòng gym, lounge…

Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không?

Quy định pháp luật về bãi đậu xe trong căn hộ dịch vụ

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06:2022/BXD) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), các công trình lưu trú như khách sạn, ký túc xá, căn hộ dịch vụ phải đáp ứng yêu cầu về chỗ đậu xe như sau:

• Cứ mỗi 100m² diện tích sàn sử dụng, cần bố trí:
  • Tối thiểu 1 chỗ đậu ô tô, hoặc
  • 3 chỗ để xe máy.

Điều này nhằm đảm bảo sự thuận tiện, an toàn cho người sử dụng cũng như tránh gây áp lực lên hạ tầng giao thông khu vực.

Xu hướng sử dụng ô tô và xe máy của khách thuê căn hộ dịch vụ

Tại Việt Nam, xe máy vẫn là phương tiện di chuyển phổ biến. Tuy nhiên, trong phân khúc căn hộ dịch vụ trung – cao cấp, xu hướng sử dụng xe tay ga cao cấp hoặc ô tô cá nhân đang ngày càng rõ nét, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Khách hàng thường sở hữu phương tiện gì?

Vì sao chỗ đậu xe ngày càng quan trọng?

• Nhiều khách không chỉ yêu cầu nơi đậu xe an toàn, mà còn tiện lợi khi ra vào, có mái che, tránh mưa nắng.
• Một số người sẵn sàng trả thêm phí giữ xe, miễn sao họ có chỗ ổn định và an tâm.

Phân tích tình huống: Có – không có chỗ đậu xe

Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không? Dưới đây là so sánh tác động thực tế giữa 2 trường hợp: căn hộ dịch vụ có và không có chỗ đậu xe:

Có chỗ đậu xe (hầm hoặc sân riêng)

Ưu điểm:

• Tăng sức hút với khách thuê có phương tiện cá nhân.
• Giúp khách an tâm sử dụng lâu dài, hạn chế rời đi giữa chừng.
• Giá thuê có thể cao hơn 10–20% nhờ tiện ích trọn gói.
• Tăng tính chuyên nghiệp và đẳng cấp cho dự án.

Không có chỗ đậu xe

Hạn chế:

• Khách cảm thấy bất tiện, không an toàn, nhất là khi trời mưa hoặc phải gửi xe xa, kém an ninh.
• Dễ mất khách vào tay các đối thủ có chỗ đậu xe tốt hơn.
• Ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy và khiến giá thuê khó tăng.

Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không? Ưu – nhược điểm cần biết trước khi đầu tư

Trong lĩnh vực căn hộ dịch vụ, việc có hay không xây tầng hầm là câu hỏi được nhiều chủ đầu tư quan tâm. Một mặt, tầng hầm giúp tối ưu công năng và tạo giá trị cao cấp, mặt khác lại tiềm ẩn nhiều rủi ro về chi phí và kỹ thuật.

Ưu điểm khi làm hầm cho căn hộ dịch vụ

Tối ưu không gian sử dụng đất

Tại các khu đô thị có quỹ đất hạn chế, việc đưa chỗ đậu xe hoặc phòng kỹ thuật xuống tầng hầm là giải pháp tối ưu:

• Giải phóng mặt bằng tầng trệt để phát triển các tiện ích như sảnh lễ tân, phòng gym, khu café hoặc bố trí thêm căn hộ.
• Giúp tăng diện tích khai thác thương mại thực tế, từ đó tối ưu dòng tiền cho thuê.

Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không? Tăng tiện ích, nâng giá trị bất động sản

Tầng hầm được xem là tiêu chí đánh giá mức độ cao cấp của một căn hộ dịch vụ. Khi có hầm, dự án thể hiện:

• Sự đầu tư bài bản, thiết kế hiện đại và chuyên nghiệp.
• Tiện ích đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực tế của cư dân.

Nhờ đó, giá cho thuê có thể cao hơn 10–30% so với các dự án không có hầm, đặc biệt là ở khu vực trung tâm đông đúc, nơi chỗ đậu xe là “hàng hiếm”.

Thu hút khách hàng cao cấp, có phương tiện cá nhân

Khách thuê mục tiêu của nhiều căn hộ dịch vụ thường là:

• Doanh nhân, quản lý cấp cao.
• Chuyên gia nước ngoài.
• Cặp đôi trẻ có thu nhập khá, sở hữu ô tô hoặc xe tay ga cao cấp.

Nhóm khách này ưu tiên chọn nơi có bãi đậu xe riêng, an toàn, dễ di chuyển. Tầng hầm sẽ là điểm cộng lớn, đặc biệt tại các quận trung tâm hoặc khu vực thiếu bãi gửi xe công cộng.

Tận dụng tầng hầm cho mục đích khác

Ngoài chức năng đậu xe, tầng hầm còn có thể dùng linh hoạt cho các nhu cầu như:

Nhược điểm và rủi ro khi làm hầm

Chi phí xây dựng cao

Việc xây tầng hầm đắt hơn 1.5 – 2 lần so với xây sàn nổi, do phải đầu tư vào:

• Đào đất sâu, gia cố móng chắc chắn.
• Hệ thống chống thấm, chống nứt, bảo đảm an toàn lâu dài.
• Thông gió, chiếu sáng, camera an ninh, phòng chống khí độc (CO).

Yêu cầu kỹ thuật cao

Tầng hầm phải đáp ứng nhiều tiêu chuẩn nghiêm ngặt:

• Chống thấm tuyệt đối để tránh ngập nước, ẩm mốc.
• Thông gió cưỡng bức, xử lý khí thải và khí độc từ động cơ xe.
• Hệ thống bơm thoát nước tự động để đề phòng mưa lớn, triều cường.

Nếu thi công không đạt chuẩn, tầng hầm dễ trở thành điểm yếu về an toàn và vận hành.

Phụ thuộc vào địa chất khu vực

Một số khu vực có địa chất yếu hoặc nằm gần sông, kênh rạch, có mạch nước ngầm, việc xây hầm sẽ:

• Rất tốn kém chi phí xử lý nền móng.
• Tăng nguy cơ thấm dột, nứt công trình về sau.
• Gặp khó khăn khi xin phép xây dựng, cần đánh giá tác động kỹ lưỡng.

Rủi ro pháp lý nếu không xin phép đúng quy định

Theo quy định hiện hành, xây tầng hầm là hạng mục kỹ thuật đặc biệt, cần:

• Xin giấy phép xây dựng rõ ràng, trong đó ghi cụ thể chiều sâu, diện tích hầm.
• Nếu thi công sai thiết kế, chủ đầu tư có thể bị:
  • Phạt hành chính.
  • Buộc tháo dỡ hạng mục sai phép.
  • Không được công nhận diện tích hầm khi làm sổ.

Góc nhìn pháp lý: Có được phép xây hầm cho căn hộ dịch vụ không?

Nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không? Việc xây tầng hầm trong căn hộ dịch vụ không chỉ là giải pháp tối ưu không gian mà còn nâng cao giá trị bất động sản. Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, việc xây hầm cần tuân thủ nghiêm ngặt nhiều quy định.

Tầng hầm có được phép xây cho căn hộ dịch vụ không?

Câu trả lời là: Có, nhưng phải đáp ứng các quy định cụ thể về quy hoạch, giấy phép và kỹ thuật. Việc xây tầng hầm được pháp luật cho phép nếu dự án nằm trong khu vực được quy hoạch phù hợp và được cấp phép chính thức.

Quy định về mật độ xây dựng và chiều cao công trình

Một điểm cộng lớn khi làm tầng hầm là: diện tích tầng hầm không tính vào mật độ xây dựng. Điều này giúp chủ đầu tư tận dụng được thêm diện tích sàn để phát triển căn hộ hoặc tiện ích mà vẫn đảm bảo tuân thủ quy định.

Tuy nhiên, cần lưu ý:

• Chiều cao công trình không được vượt quá giới hạn theo quy hoạch.
• Hệ số sử dụng đất phải nằm trong mức cho phép.
• Việc xây hầm không được ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật và giao thông xung quanh.

Giấy phép xây dựng có cho phép làm hầm?

Khi xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải ghi rõ phần tầng hầm trong hồ sơ thiết kế. Nếu không nêu rõ, hoặc thi công không đúng với bản vẽ được phê duyệt, có thể bị:

• Xử phạt hành chính.
• Buộc điều chỉnh giấy phép hoặc ngừng thi công.
• Không được công nhận phần diện tích hầm khi hoàn công.

Lưu ý: Việc xây hầm cho căn hộ dịch vụ phải có giấy phép xây dựng có phần hầm rõ ràng, không nên “làm trước – xin sau”.

Những trường hợp cần điều chỉnh giấy phép xây dựng

Khi đã được cấp phép nhưng có thay đổi thiết kế, bạn cần làm thủ tục điều chỉnh giấy phép trong các trường hợp sau:

• Thay đổi số tầng hầm (ví dụ, từ 1 tầng lên 2 tầng).
• Tăng diện tích sàn hầm so với thiết kế ban đầu.
• Bổ sung công năng khác cho tầng hầm như kho, phòng kỹ thuật, phòng giặt sấy…

Việc tự ý thay đổi mà không cập nhật giấy phép sẽ dẫn đến vi phạm pháp luật về xây dựng.

Lưu ý khi xây hầm trong khu dân cư hiện hữu

Nếu bạn đầu tư căn hộ dịch vụ trong khu dân cư đã có sẵn, việc xây hầm cần đặc biệt thận trọng, bởi có thể ảnh hưởng đến các công trình xung quanh:

• Nguy cơ gây lún, nứt nhà lân cận do quá trình đào đất hoặc thay đổi địa chất.
• Phải có khảo sát địa chất kỹ lưỡng, thiết kế móng và biện pháp chống đỡ chuyên nghiệp.
• Trong nhiều trường hợp, cần sự đồng thuận của phường/xã và người dân xung quanh, nhất là tại các khu vực có hạ tầng yếu.

Tóm lại, nên làm hầm cho căn hộ dịch vụ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích đất, phân khúc khách hàng và chiến lược khai thác dài hạn của chủ đầu tư. Một quyết định đúng đắn sẽ không chỉ tối ưu chi phí mà còn nâng tầm giá trị bất động sản. Hãy cân nhắc kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến từ các chuyên gia để có lựa chọn phù hợp nhất cho dự án của bạn.