Xây nhà là việc hệ trọng cả đời, nhưng không ít người lại rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” chỉ vì… ký vội một hợp đồng thiếu rõ ràng. Trong đó, hợp đồng xây dựng trọn gói là lựa chọn phổ biến vì sự tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ bản chất, điều khoản và rủi ro tiềm ẩn, bạn có thể bị “lỗ” nặng mà không hay biết. Vậy hợp đồng trọn gói là gì? Cần lưu ý những gì khi ký kết? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ mọi thông tin cần thiết để yên tâm xây nhà mà không lo thiệt hại.

Hợp đồng xây dựng trọn gói là gì? Đặc điểm, so sánh và ứng dụng thực tế

Hợp đồng xây dựng trọn gói là gì?

Theo Điều 15 Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, hợp đồng xây dựng trọn gói là loại hợp đồng mà nhà thầu cam kết thực hiện toàn bộ công việc trong phạm vi hợp đồng với mức giá không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện, trừ một số trường hợp đặc biệt như:

• Thay đổi thiết kế theo yêu cầu từ chủ đầu tư;
• Xuất hiện tình huống bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ, vật tư, nhân công.

Điều này đồng nghĩa, nhà thầu sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm về vật tư, nhân công, thiết bị và các rủi ro phát sinh trong quá trình thi công nếu không thuộc diện điều chỉnh giá.

So sánh hợp đồng xây dựng trọn gói với các loại hợp đồng khác

Để hiểu rõ hơn về tính ưu việt của hợp đồng trọn gói, hãy cùng đối chiếu với hai loại hợp đồng thường gặp khác là hợp đồng theo đơn giá cố định và hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

Đặc điểm nổi bật của hợp đồng xây dựng trọn gói

Tổng giá trị hợp đồng cố định ngay từ đầu

Ngay khi ký kết hợp đồng, tổng chi phí được xác định cụ thể và không thay đổi trong suốt quá trình thi công. Chủ đầu tư có thể dễ dàng lên kế hoạch tài chính và không phải lo về chi phí phát sinh ngoài dự kiến.

Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn diện

Trong hợp đồng trọn gói, nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ từ việc cung cấp vật tư, thiết bị đến bố trí nhân công thi công, đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí như đã cam kết.

Chủ đầu tư không lo phát sinh nếu không thay đổi thiết kế

Miễn là bản thiết kế và phạm vi công việc không bị thay đổi, thì chi phí không bị điều chỉnh. Điều này giúp chủ đầu tư tránh được những tranh chấp liên quan đến phát sinh khối lượng hay điều chỉnh giá.

Quản lý đơn giản, tiết kiệm thời gian

So với các loại hợp đồng phải theo dõi sát sao từng hạng mục và điều chỉnh khối lượng thường xuyên, hợp đồng trọn gói đơn giản hơn trong khâu giám sát và nghiệm thu, tiết kiệm thời gian và công sức quản lý.

Khi nào nên ký hợp đồng xây dựng trọn gói? 4 thời điểm lý tưởng bạn không nên bỏ qua

Khi chủ đầu tư không có kinh nghiệm quản lý công trình

Việc xây nhà không chỉ đơn thuần là thuê thợ xây dựng. Nó bao gồm hàng loạt công đoạn như:

• Lập kế hoạch tài chính
• Mua sắm vật tư
• Lên tiến độ thi công
• Giám sát chất lượng
• Điều phối các nhóm thợ…

Nếu bạn chưa từng có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, thì rất dễ gặp tình trạng:

• Mua vật tư không đúng chủng loại, gây lãng phí
• Thợ làm sai thiết kế
• Thi công kéo dài, phát sinh chi phí

Khi đã có bản thiết kế chi tiết và thống nhất chủng loại vật liệu

Thiết kế là nền tảng quan trọng nhất để xác định chi phí và kế hoạch thi công. Nếu bạn đã có:

• Bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước chi tiết
• Danh sách vật liệu cụ thể (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, trần…)
• Mục tiêu rõ ràng về thẩm mỹ và công năng

Thì lúc này, ký hợp đồng trọn gói sẽ giúp nhà thầu dễ dàng bóc tách khối lượng, tính toán chi phí chính xác ngay từ đầu. Kết quả:

• Chủ đầu tư biết trước tổng số tiền phải chi
• Giảm thiểu phát sinh do thiếu hoặc thay đổi vật liệu
• Hạn chế tranh chấp sau này vì đã thống nhất từ đầu

Khi muốn tiết kiệm thời gian và kiểm soát ngân sách hiệu quả

Một trong những lợi ích lớn nhất của hợp đồng xây dựng trọn gói là khả năng kiểm soát chi phí và tiến độ thi công.

• Chi phí cố định: Không thay đổi nếu không điều chỉnh thiết kế
• Tiến độ rõ ràng: Nhà thầu phải đảm bảo hoàn thành đúng thời gian cam kết
• Tiết kiệm thời gian: Chủ đầu tư không cần quản lý từng hạng mục nhỏ

Khi công trình là nhà dân dụng có quy mô vừa và nhỏ

Hợp đồng xây dựng trọn gói thường phù hợp với các công trình như:

• Nhà cấp 4
• Nhà phố liền kề
• Biệt thự đơn lập
• Nhà cải tạo, sửa chữa nâng tầng

Những công trình này thường:

• Có thiết kế đơn giản
• Ít thay đổi trong quá trình thi công
• Không yêu cầu kỹ thuật quá phức tạp
• Không cần chia nhỏ hợp đồng thành nhiều giai đoạn

Ưu điểm và nhược điểm của hợp đồng xây dựng trọn gói: Chủ đầu tư cần biết gì?

Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, việc lựa chọn loại hợp đồng phù hợp là bước quan trọng quyết định đến chi phí, tiến độ và chất lượng công trình. Một trong những hình thức được nhiều người quan tâm hiện nay là hợp đồng xây dựng trọn gói – nơi nhà thầu đảm nhận toàn bộ công việc với một mức giá cố định từ đầu đến cuối. Tuy nhiên, liệu hình thức này có thực sự phù hợp với bạn?

Ưu điểm của hợp đồng xây dựng trọn gói

Kiểm soát chi phí hiệu quả

Đây là ưu điểm lớn nhất và cũng là lý do nhiều người chọn hình thức này. Với hợp đồng trọn gói:

• Tổng chi phí được chốt cố định ngay từ đầu
• Chủ đầu tư không phải lo về các khoản phát sinh ngoài hợp đồng nếu không có thay đổi về thiết kế
• Dễ dàng lập kế hoạch tài chính, tránh vượt ngân sách

Tiết kiệm thời gian và công sức

Với hợp đồng trọn gói, bạn không cần phải tìm từng đội thợ cho từng hạng mục riêng biệt, như:

• Thợ xây
• Thợ điện nước
• Thợ sơn, cửa, đá hoa cương…

Trách nhiệm rõ ràng, dễ quy trách nhiệm nếu có sự cố

Hợp đồng trọn gói quy định rõ nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ từ vật tư, nhân công đến chất lượng công trình. Vì vậy:

• Chủ đầu tư dễ kiểm soát tiến độ, chất lượng
• Nếu có lỗi phát sinh (ví dụ nứt tường, thấm nước…), nhà thầu phải chịu trách nhiệm sửa chữa theo cam kết trong hợp đồng

Quy trình triển khai mạch lạc và chuyên nghiệp hơn

Các nhà thầu trọn gói thường có đội ngũ kỹ thuật chuyên môn và quy trình quản lý thi công rõ ràng. Điều này giúp:

• Công trình được thực hiện theo đúng thứ tự, tránh chồng chéo hoặc phải làm lại
• Tối ưu nguồn lực và thời gian hoàn thiện

Nhược điểm của hợp đồng xây dựng trọn gói

Ít linh hoạt nếu muốn thay đổi thiết kế trong quá trình thi công

Vì chi phí đã được xác định từ đầu dựa trên bản thiết kế ban đầu, nên:

• Mọi thay đổi về thiết kế sẽ cần thỏa thuận lại về chi phí, tiến độ
• Có thể phát sinh tranh cãi hoặc điều chỉnh lại hợp đồng

Rủi ro khi chọn phải nhà thầu thiếu năng lực

Nếu chọn nhầm nhà thầu kém uy tín, bạn có thể gặp các vấn đề như:

• Thi công chậm tiến độ
• Chất lượng kém, không đúng cam kết
• Vật tư không đảm bảo, gây xuống cấp nhanh sau khi bàn giao

Nguy cơ bị thay thế vật liệu nếu hợp đồng không ghi rõ

Nếu trong hợp đồng chỉ ghi chung chung như “gạch chất lượng tốt”, “thiết bị vệ sinh loại khá”, nhà thầu có thể:

• Dùng vật tư rẻ tiền hơn để tối đa lợi nhuận
• Dẫn đến chất lượng công trình không đảm bảo, nhanh xuống cấp

Những lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng trọn gói: Tránh rủi ro, đảm bảo quyền lợi

Hợp đồng xây dựng trọn gói là giải pháp giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, kiểm soát chi phí và giao trọn trách nhiệm cho nhà thầu. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận trong quá trình soạn thảo và ký kết hợp đồng, bạn có thể gặp phải những rủi ro như phát sinh chi phí ngoài ý muốn, thi công sai thiết kế hoặc sử dụng vật tư kém chất lượng.

Kiểm tra kỹ năng lực nhà thầu trước khi ký hợp đồng

Trước khi đặt bút ký kết, việc đầu tiên và quan trọng nhất là đánh giá năng lực của nhà thầu. Một đơn vị thi công thiếu chuyên môn, thiếu uy tín có thể khiến bạn “tiền mất tật mang”.

Những yếu tố cần kiểm tra:

• Hồ sơ năng lực: Bao gồm giấy phép kinh doanh, chứng chỉ hành nghề xây dựng, chứng nhận ISO (nếu có)…
• Kinh nghiệm thực tế: Đã từng thi công bao nhiêu công trình? Có làm đúng loại công trình bạn định xây không?
• Dự án đã thực hiện: Nên yêu cầu xem hình ảnh hoặc đến trực tiếp công trình trước đó để đánh giá chất lượng.
• Phản hồi từ khách hàng cũ: Đây là nguồn thông tin khách quan giúp bạn biết cách làm việc và uy tín của nhà thầu.

Chi tiết hóa từng hạng mục thi công và vật tư

Một trong những rủi ro lớn nhất khi ký hợp đồng trọn gói là nhà thầu sử dụng vật liệu rẻ tiền hoặc làm sai khác thiết kế. Nguyên nhân chính là hợp đồng không đủ chi tiết.

Giải pháp:

• Ghi rõ từng hạng mục công việc: Từ phần móng, khung, mái, điện nước, ốp lát, sơn tường…
• Chi tiết hóa vật tư:
  • Tên vật liệu cụ thể
  • Thương hiệu (VD: gạch Prime, sơn Dulux, thiết bị vệ sinh Inax…)
  • Mã sản phẩm, số lượng, xuất xứ
• Yêu cầu bảng dự toán đính kèm: Càng rõ ràng, càng dễ đối chiếu khi nghiệm thu.

Ràng buộc điều khoản về phát sinh, thay đổi thiết kế

Mặc dù hợp đồng trọn gói có chi phí cố định, nhưng trong quá trình thi công vẫn có thể xảy ra tình huống thay đổi bản vẽ hoặc phát sinh ngoài dự kiến. Nếu không có điều khoản rõ ràng, dễ dẫn đến tranh cãi.

Cần làm gì?

• Ghi rõ các trường hợp được xem là phát sinh: Ví dụ: thay đổi kích thước phòng, đổi loại gạch, bổ sung hệ thống năng lượng mặt trời…
• Cơ chế xử lý phát sinh:
  • Phải có báo giá bổ sung bằng văn bản
  • Chỉ được thi công phần phát sinh khi có phê duyệt của chủ đầu tư
• Quy định rõ ai chịu chi phí trong từng tình huống cụ thể

Đính kèm phụ lục hợp đồng: Bản vẽ + danh mục vật tư

Phần phụ lục là “chứng cứ” quan trọng nếu có tranh chấp xảy ra sau này. Việc chỉ ký hợp đồng không thôi là chưa đủ, bạn cần đính kèm các tài liệu liên quan để làm rõ phạm vi công việc.

Nên đính kèm:

• Bản vẽ thiết kế chi tiết: Bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện, nước…
• Danh mục vật tư sử dụng: Tên, thương hiệu, mã sản phẩm, đơn vị tính, số lượng
• Tiến độ thi công: Thời gian thực hiện từng giai đoạn
• Bản vẽ 3D (nếu có): Để so sánh với thực tế hoàn thiện

Cân nhắc tư vấn pháp lý khi giá trị hợp đồng lớn

Nếu giá trị hợp đồng trên 1 tỷ đồng hoặc có nhiều điều khoản phức tạp, bạn nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý kiểm tra trước khi ký.

Lý do nên có tư vấn pháp lý:

• Phát hiện các điều khoản bất lợi cho chủ đầu tư
• Bổ sung điều khoản bảo vệ quyền lợi, đặc biệt là liên quan đến bảo hành, phạt vi phạm, xử lý tranh chấp
• Đảm bảo hợp đồng tuân thủ đúng quy định pháp luật (theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP)

Hợp đồng xây dựng trọn gói là một giải pháp tối ưu cho những chủ đầu tư muốn tiết kiệm thời gian, kiểm soát chi phí và hạn chế rủi ro trong quá trình xây nhà. Tuy nhiên, để phát huy tối đa lợi ích, bạn cần lựa chọn nhà thầu uy tín, soạn thảo hợp đồng rõ ràng, chi tiết, và đặc biệt không nên chủ quan khi rà soát các điều khoản.