Khi bắt đầu hành trình xây tổ ấm, một trong những yếu tố khiến nhiều người trăn trở nhất chính là đơn giá thi công phần thô. Đây không chỉ là khoản chi phí lớn đầu tiên mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết cấu và tiến độ toàn bộ công trình. Vậy làm sao để hiểu rõ đơn giá, lựa chọn nhà thầu phù hợp và kiểm soát ngân sách hiệu quả? Hãy cùng khám phá ngay trong bài viết dưới đây!

Đơn giá thi công phần thô là gì? Tìm hiểu chi tiết từ A-Z

Trong quá trình xây dựng nhà ở, phần thô được xem là “xương sống” quyết định độ bền vững, khả năng chịu lực và tuổi thọ của công trình. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu rõ đơn giá thi công phần thô là gì, gồm những hạng mục nào và ảnh hưởng ra sao đến tổng chi phí xây dựng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm vững khái niệm, phân biệt phần thô – phần hoàn thiện, đồng thời hiểu rõ vai trò của đơn giá phần thô để đưa ra quyết định xây dựng đúng đắn nhất.

Khái niệm phần thô trong xây dựng là gì?

Phần thô trong xây dựng là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất trong quy trình thi công một ngôi nhà. Đây là phần tạo nên bộ khung cấu trúc cơ bản, giúp công trình có khả năng chịu lực, chống chọi với thời tiết và các tác động vật lý trong thời gian dài.

Phần thô được ví như “bộ xương” của ngôi nhà – vững chắc, chắc chắn, nhưng cũng đòi hỏi kỹ thuật thi công chính xác và vật liệu đảm bảo tiêu chuẩn.

Các hạng mục thi công phần thô bao gồm những gì?

Khi nhắc đến thi công phần thô, người ta thường nghĩ ngay đến những hạng mục liên quan đến kết cấu và hệ thống kỹ thuật nền tảng. Cụ thể, phần thô bao gồm:

Móng nhà:

• Móng đơn, móng băng hoặc móng cọc, tuỳ theo điều kiện địa chất từng khu vực. 
• Là phần quan trọng nhất quyết định sự ổn định và an toàn cho toàn bộ công trình. 

Kết cấu chịu lực:

• Cột, dầm, sàn bê tông cốt thép được thiết kế theo tiêu chuẩn kỹ thuật. 
• Đảm bảo khả năng chống sập, chống lún và chịu lực tổng thể. 

Tường xây:

• Tường gạch xây bao che, tường ngăn giữa các phòng. 
• Có thể sử dụng gạch đặc, gạch ống hoặc gạch nhẹ tuỳ theo thiết kế và ngân sách. 

Cầu thang bê tông (nếu có):

• Thi công bản thang, chiếu nghỉ, tạo hình cơ bản cho cầu thang trước khi hoàn thiện. 

Hệ thống điện âm tường:

• Bao gồm đường ống luồn dây điện âm, hộp kỹ thuật, ống chờ… 
• Được thi công sẵn theo bản vẽ thiết kế, đảm bảo an toàn và thẩm mỹ về sau. 

Hệ thống cấp thoát nước âm sàn:

• Gồm ống cấp nước, ống thoát nước, hệ thống chống thấm cơ bản. 
• Đảm bảo tiện nghi sinh hoạt và tránh rò rỉ, thấm nước trong tương lai.

Vai trò quan trọng của đơn giá thi công phần thô

Hiểu rõ đơn giá thi công phần thô không chỉ giúp bạn chủ động trong việc dự trù ngân sách mà còn:

Dễ dàng so sánh báo giá giữa các nhà thầu:

Nắm rõ các hạng mục phần thô giúp bạn đối chiếu rõ ràng báo giá và tránh tình trạng “báo giá rẻ nhưng bỏ bớt hạng mục”.

Kiểm soát chất lượng vật tư:

Đơn giá phần thô phản ánh chất lượng vật tư đầu vào như sắt thép, xi măng, gạch,… Việc sử dụng vật liệu kém chất lượng để giảm giá sẽ ảnh hưởng lớn đến độ bền công trình.

Ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư:

Phần thô chiếm khoảng 50-60% tổng chi phí xây dựng nhà, do đó nếu không hiểu rõ và giám sát kỹ, chi phí thực tế có thể bị đội lên rất nhiều.

Dự trù phát sinh hợp lý:

Một đơn giá minh bạch giúp bạn biết được khoản nào đã bao gồm – khoản nào chưa, tránh rơi vào cảnh “bội chi ngoài kế hoạch”.

Mức đơn giá thi công phần thô trung bình hiện nay (2025)

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá thi công phần thô: Hiểu để tính đúng, xây nhà không lo phát sinh

Khi lên kế hoạch xây nhà, đơn giá thi công phần thô luôn là một trong những mối quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng có mức giá giống nhau. Có những căn nhà có giá phần thô chỉ khoảng 3 triệu/m², trong khi có nơi lại lên đến 3.800.000 – 4.000.000 VNĐ/m². Vậy điều gì tạo nên sự chênh lệch đó?

Diện tích xây dựng – Yếu tố quyết định đến giá theo m²

Diện tích là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất ảnh hưởng đến đơn giá phần thô tính theo mét vuông. Cụ thể:

• Nhà càng lớn, tổng diện tích xây dựng càng nhiều thì đơn giá/m² sẽ có xu hướng giảm. 
• Nguyên nhân là do hiệu suất sử dụng nhân công, vật tư và máy móc được tối ưu, giảm bớt chi phí cố định cho mỗi m². 

Ví dụ:

• Nhà 100m² có đơn giá phần thô khoảng 3.600.000 VNĐ/m². 
• Trong khi đó, nhà 250m² có thể chỉ còn 3.300.000 – 3.400.000 VNĐ/m² nếu sử dụng cùng chủng loại vật tư và mức hoàn thiện tương đương.

Địa hình và địa chất khu đất xây dựng

Địa điểm xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến cả quy trình thi công lẫn chi phí thực hiện. Một số yếu tố điển hình bao gồm:

Địa hình hẻm nhỏ, đường khó vận chuyển:

• Gây khó khăn trong việc đưa vật tư, thiết bị, máy móc vào công trình. 
• Phải thuê thêm nhân công vận chuyển thủ công hoặc xe nhỏ, làm tăng chi phí. 

Nền đất yếu hoặc mạch nước ngầm:

• Phải sử dụng biện pháp gia cố móng như ép cọc bê tông, ép cọc tải trọng cao hoặc làm móng bè. 
• Chi phí phần móng có thể chiếm đến 30-40% tổng chi phí phần thô, đặc biệt với những nhà có tầng hầm hoặc móng sâu.

Mức độ phức tạp của thiết kế kiến trúc

Không phải thiết kế nào cũng giống nhau, và chính độ phức tạp trong bản vẽ kiến trúc sẽ làm thay đổi đơn giá phần thô. Cụ thể:

• Nhà lệch tầng, nhiều góc cạnh, mái nghiêng, nhiều ban công, ô thông tầng sẽ yêu cầu kỹ thuật thi công cao, mất nhiều thời gian và nguyên vật liệu. 
• Nhà có kết cấu uốn cong, nghiêng, đổ sàn nhiều lần sẽ cần nhiều công đoạn hơn so với nhà đơn giản, vuông vức. 

Hệ quả:

• Thời gian thi công kéo dài → tăng chi phí nhân công 
• Sử dụng nhiều cốp pha, giàn giáo, đà giáo phức tạp → tăng chi phí thiết bị

Chủng loại vật tư sử dụng

Chất lượng vật tư phần thô sẽ tác động trực tiếp đến đơn giá thi công. Các loại vật tư chủ yếu ảnh hưởng đến giá bao gồm:

Biến động chi phí nhân công theo khu vực và thời điểm

Chi phí nhân công xây dựng tại Việt Nam không cố định, mà thay đổi theo:

• Khu vực địa lý: TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng có mức nhân công cao hơn các tỉnh lân cận do chi phí sinh hoạt, nhu cầu xây dựng lớn. 
• Thời điểm thi công: Mùa cao điểm (sau Tết, đầu mùa khô), giá nhân công thường tăng mạnh do nhu cầu lớn. 
• Tình hình vật giá, lạm phát: Nếu vật liệu và nhu yếu phẩm tăng giá, nhân công cũng điều chỉnh theo.

Yêu cầu kỹ thuật đặc biệt từ phía chủ đầu tư

Một số yêu cầu đặc biệt trong thi công cũng làm đơn giá phần thô tăng đáng kể:

Làm tầng hầm:

• Phải đào sâu, chống sạt lở, chống thấm phức tạp → chi phí tăng gấp đôi, gấp ba so với thi công thông thường. 

Móng sâu hoặc móng trên nền đất yếu:

• Cần ép cọc bê tông, khoan nhồi, thi công móng bè, gia cố cọc… tùy địa chất. 

Nhà có tầng lửng hoặc thang máy:

• Yêu cầu thi công dầm sàn kỹ thuật cao hơn, gia cố móng chắc chắn hơn. 
• Lắp đặt hố thang, lỗ thông tầng, hệ thống điện – nước riêng biệt → kéo theo nhiều chi phí phát sinh.

Kinh nghiệm lựa chọn đơn vị thi công phần thô uy tín: 5 tiêu chí không thể bỏ qua

Phần thô là nền móng vững chắc quyết định độ bền và an toàn của toàn bộ công trình. Do đó, việc chọn đúng đơn vị thi công phần thô uy tín là yếu tố then chốt giúp bạn tránh rủi ro, kiểm soát chi phí và sở hữu một ngôi nhà đạt chuẩn chất lượng.

Ưu tiên đơn vị có hợp đồng rõ ràng, công khai giá cả

Hợp đồng là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi của bạn trong quá trình thi công. Một nhà thầu uy tín sẽ luôn đưa ra:

• Bảng báo giá chi tiết, liệt kê đầy đủ vật tư, chủng loại, đơn vị tính. 
• Điều khoản rõ ràng về tiến độ thi công, thời gian bàn giao, phương thức thanh toán. 
• Các khoản phát sinh (nếu có) phải được thỏa thuận trước bằng văn bản.

Tham quan các công trình thực tế mà đơn vị đã thi công

Đừng chỉ nghe quảng cáo trên mạng! Hãy dành thời gian tận mắt xem công trình mà đơn vị đó đang hoặc đã thi công để:

• Đánh giá chất lượng thi công thực tế: mạch tường có đều không, sắt thép thi công gọn gàng, mặt sàn sạch sẽ,… 
• Quan sát tác phong làm việc của đội ngũ kỹ thuật, nhân công: chuyên nghiệp, đúng giờ, an toàn lao động? 
• Xem cách họ quản lý tiến độ, công trường, vệ sinh – điều này thể hiện rõ khả năng tổ chức và tinh thần trách nhiệm.

Kiểm tra đánh giá và phản hồi từ khách hàng cũ

Một đơn vị xây dựng tốt sẽ luôn để lại ấn tượng tích cực trong lòng khách hàng cũ. Bạn có thể:

• Tìm đọc đánh giá trên Google Maps, fanpage, website của đơn vị thi công. 
• Liên hệ trực tiếp một vài khách hàng trước (nếu có thể) để hỏi về trải nghiệm hợp tác: tiến độ có đúng cam kết không? Có phát sinh chi phí không minh bạch? Cách xử lý khi có sự cố?

Cảnh giác với đơn vị báo giá rẻ bất thường

Chi phí xây dựng phần thô phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vật tư, nhân công, thiết kế… Nếu bạn nhận được báo giá thấp hơn mặt bằng chung từ 10–20%, hãy cẩn thận!

Một số chiêu trò thường gặp của đơn vị giá rẻ:

• Cố tình bỏ bớt hạng mục hoặc chọn vật liệu kém chất lượng. 
• Thi công ẩu, không đúng bản vẽ kỹ thuật để tiết kiệm chi phí. 
• Sau khi ký hợp đồng mới báo thêm chi phí phát sinh – khách hàng rơi vào thế bị động.

Hỏi rõ về chính sách bảo hành kết cấu

Một đơn vị uy tín sẽ luôn có cam kết bảo hành rõ ràng sau khi hoàn thành phần thô. Thông thường:

• Bảo hành kết cấu từ 5–10 năm, tùy quy mô công trình và hợp đồng. 
• Một số đơn vị còn hỗ trợ bảo trì miễn phí trong năm đầu nếu có sự cố nhỏ như nứt tường, thấm nước,… 
• Cam kết khắc phục nhanh chóng, không đùn đẩy trách nhiệm.

Hiểu rõ đơn giá thi công phần thô không chỉ giúp bạn dự trù chi phí xây nhà hiệu quả, mà còn tránh được những rủi ro về chất lượng, an toàn và phát sinh chi phí. Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, đừng ngại tìm hiểu kỹ lưỡng, so sánh giá cả và đánh giá nhà thầu, để đảm bảo công trình của mình được xây dựng với chất lượng tốt nhất, chi phí hợp lý nhất.