Bạn đang chuẩn bị xây nhà và băn khoăn không biết báo giá xây dựng phần thô hiện nay là bao nhiêu, gồm những gì, liệu có bị phát sinh chi phí không? Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ ai khi bắt tay vào công trình mơ ước. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn giải mã chi tiết bảng báo giá phần thô mới nhất, từ đó có cái nhìn rõ ràng, tránh bẫy “giá rẻ nhưng không rẻ” mà nhiều người từng mắc phải.

Giới thiệu chung

Phần thô là gì trong xây dựng nhà ở?

Trong lĩnh vực xây dựng, phần thô là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất của quá trình thi công công trình nhà ở. Đây là phần cấu tạo nên “bộ khung xương” của ngôi nhà, bao gồm nền móng, dầm, cột, sàn, tường, mái, hệ thống điện nước âm tường – tất cả đều là yếu tố quyết định độ bền vững, an toàn và khả năng chịu lực của ngôi nhà trong thời gian dài.

Vì sao báo giá xây dựng phần thô được nhiều người quan tâm?

Báo giá phần thô là yếu tố mà chủ đầu tư đặc biệt lưu tâm khi lên kế hoạch xây dựng, bởi nó chiếm khoảng 50–60% tổng chi phí thi công. Nếu không tính toán kỹ hoặc chọn nhà thầu không rõ ràng, chi phí dễ đội lên cao, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình.

Vai trò của phần thô với chất lượng và chi phí công trình

Phần thô không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến độ an toàn, tuổi thọ, mà còn là cơ sở để triển khai các giai đoạn hoàn thiện phía sau. Một phần thô chắc chắn, chuẩn kỹ thuật sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, tránh phát sinh sửa chữa tốn kém về sau. Đồng thời, việc kiểm soát chi phí phần thô hiệu quả sẽ giúp bạn chủ động ngân sách cho các giai đoạn tiếp theo.

Báo giá xây dựng phần thô là gì? Tất tần tật thông tin bạn cần biết

Trong quá trình chuẩn bị xây dựng nhà ở, một trong những mối quan tâm hàng đầu của các gia chủ chính là báo giá xây dựng phần thô. Đây không chỉ là bước đầu tiên trong việc dự toán chi phí công trình, mà còn là yếu tố then chốt giúp đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công sau này. Vậy báo giá phần thô là gì? Bao gồm những gì? Khác gì với báo giá xây nhà trọn gói? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết chi tiết dưới đây.

Báo giá xây dựng phần thô là gì?

Báo giá xây dựng phần thô là bảng chi tiết chi phí do đơn vị nhà thầu cung cấp cho chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng. Trong bảng báo giá này, bạn sẽ tìm thấy các thông tin quan trọng như:

• Danh sách hạng mục công việc cụ thể
• Chủng loại và số lượng vật tư sử dụng cho phần thô
• Đơn giá nhân công và vật liệu
• Thời gian thi công dự kiến
• Các điều khoản liên quan đến tiến độ, chất lượng

Bảng báo giá này chính là cơ sở pháp lý và kỹ thuật để hai bên giám sát thi công và thanh toán sau này. Một báo giá chi tiết, minh bạch sẽ giúp chủ đầu tư hạn chế rủi ro phát sinh chi phí ngoài kế hoạch.

Phần thô bao gồm và không bao gồm những gì?

Để hiểu rõ phạm vi công việc mà báo giá phần thô bao gồm, bạn cần phân biệt giữa các hạng mục có trong phần thô và các phần thuộc hoàn thiện. Dưới đây là liệt kê chi tiết:

Những gì được bao gồm trong phần thô:

• Phần móng và nền: Đào móng, làm móng đơn/móng băng/móng cọc, đổ bê tông lót, gia công cốt thép móng.
• Khung kết cấu chịu lực: Gồm cột, dầm, sàn bằng bê tông cốt thép.
• Tường xây thô: Tường bao, tường ngăn sử dụng gạch (thường là gạch ống hoặc gạch đặc).
• Hệ mái thô: Mái bê tông cốt thép hoặc hệ kèo lợp ngói.
• Hệ thống điện âm tường: Bao gồm ống gen, dây điện nguồn chính, hộp điện âm.
• Hệ thống cấp – thoát nước âm: Gồm ống nhựa âm tường, âm sàn, đầu chờ thiết bị vệ sinh.

Những gì không bào gồm trong phần thô:

• Phần hoàn thiện nội thất: Sơn nước, trát bả, dán giấy dán tường, ốp lát gạch.
• Cửa đi, cửa sổ: Không bao gồm khung nhôm, cửa gỗ, cửa kính.
• Cầu thang, lan can: Không bao gồm tay vịn, lan can sắt/inox/kính cường lực.
• Thiết bị vệ sinh: Lavabo, bồn cầu, vòi nước không nằm trong báo giá phần thô.
• Tủ bếp, nội thất rời: Bàn ghế, tủ, thiết bị nhà bếp do chủ đầu tư tự lựa chọn và lắp đặt.

So sánh báo giá xây dựng phần thô với xây nhà trọn gói

Báo giá xây dựng phần thô

• Ưu điểm:
  • Chủ đầu tư linh hoạt chọn vật liệu hoàn thiện theo sở thích.
  • Có thể thuê riêng đội hoàn thiện hoặc tự quản lý phần hoàn thiện.
  • Thích hợp cho người có thời gian giám sát công trình và muốn kiểm soát ngân sách.
• Nhược điểm:
  • Tốn nhiều công sức để tìm nguồn cung cấp vật tư hoàn thiện.
  • Nếu không có kinh nghiệm, dễ phát sinh lỗi hoặc chi phí ngoài ý muốn.
  • Thời gian xây dựng có thể kéo dài do thiếu sự đồng bộ.

Xây nhà trọn gói

• Ưu điểm:
  • Nhà thầu thi công từ A đến Z, chủ đầu tư không cần lo lắng về kỹ thuật, vật liệu, nhân công.
  • Tiết kiệm thời gian và công sức quản lý.
  • Tiến độ và chất lượng được đảm bảo bởi hợp đồng trọn gói rõ ràng.
• Nhược điểm:
  • Giá thành cao hơn so với chỉ làm phần thô.
  • Chủ đầu tư cần lựa chọn kỹ nhà thầu uy tín để tránh bị cắt giảm vật tư hoặc thi công kém chất lượng.

Báo giá xây dựng phần thô cập nhật năm 2025

Các yếu tố ảnh hưởng đến báo giá xây dựng phần thô

Khi lên kế hoạch xây nhà, một trong những bước quan trọng đầu tiên là tìm hiểu báo giá xây dựng phần thô. Tuy nhiên, không phải lúc nào báo giá cũng giống nhau, ngay cả khi diện tích hoặc phong cách thiết kế tương tự. Vậy điều gì khiến giá phần thô biến động?

Diện tích và quy mô công trình

Diện tích sử dụng

Đây là yếu tố cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí:

• Diện tích càng lớn, giá tổng thể càng cao, nhưng đơn giá trên mỗi mét vuông lại có thể giảm do tiết kiệm được chi phí vật tư, nhân công nhờ thi công hàng loạt.
• Diện tích nhỏ vẫn có thể bị đội giá vì nhà thầu phải huy động nhân lực và máy móc nhưng không thể tối ưu như công trình lớn.

Số tầng và quy mô kết cấu

• Công trình nhiều tầng, có tầng hầm hoặc thiết kế đặc biệt (như sàn lệch tầng, mái vòm, trần cao…) thường đòi hỏi kỹ thuật thi công phức tạp hơn.
• Điều này kéo theo chi phí kết cấu tăng, đồng nghĩa báo giá phần thô cũng cao hơn công trình đơn giản cùng diện tích.

Vị trí và địa hình xây dựng

Địa hình thi công

• Khu đất khó tiếp cận như trong hẻm sâu, mặt bằng hẹp, hoặc khu vực không cho xe tải vào sẽ khiến việc vận chuyển vật tư mất thời gian, chi phí thuê vận chuyển tăng.
• Nếu nền đất yếu, trũng hoặc gần sông rạch, sẽ cần gia cố nền móng bằng cọc ép hoặc xử lý đất – làm tăng giá phần thô đáng kể.

Vị trí địa lý

• Xây dựng ở trung tâm thành phố (TP.HCM, Hà Nội) thường có giá nhân công và vật tư cao hơn so với khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh lẻ.
• Chi phí cấp phép xây dựng, phí hạ tầng cũng là yếu tố gián tiếp làm tăng tổng báo giá phần thô.

Chất lượng và loại vật tư sử dụng

Ảnh hưởng của vật liệu

Vật tư là thành phần chính trong chi phí phần thô. Mỗi sự thay đổi về chủng loại, thương hiệu sẽ ảnh hưởng đến giá:

• Xi măng, sắt thép, cát đá, gạch xây là các vật liệu cơ bản trong phần thô.
• Nếu lựa chọn vật tư cao cấp, đạt chuẩn chất lượng cao, đơn giá có thể tăng từ 10–20% so với vật liệu phổ thông.
• Ví dụ: Thép Việt Nhật có giá cao hơn thép Pomina; xi măng Holcim thường đắt hơn xi măng Hà Tiên.

Tiêu chuẩn kỹ thuật

• Một số công trình yêu cầu nhà thầu sử dụng vật tư có chứng chỉ chất lượng, kiểm định hoặc đạt tiêu chuẩn công trình xanh – điều này cũng khiến chi phí tăng đáng kể.

Giá nhân công theo khu vực

Mức lương trung bình theo từng khu vực

• Giá nhân công phần thô thay đổi tùy theo địa phương và thời điểm:
  • Ở TP.HCM hoặc Hà Nội, nhân công có tay nghề cao, giá thường từ 1.3 – 1.6 triệu/m² phần thô.
  • Các tỉnh lân cận hoặc vùng ven, nhân công rẻ hơn từ 1.1 – 1.3 triệu/m².

Trình độ tay nghề

• Nhân công tay nghề cao (thi công cầu thang uốn, mái nghiêng, dầm phức tạp) có đơn giá cao hơn so với thợ phổ thông.
• Việc lựa chọn đội thi công có kinh nghiệm là yếu tố then chốt giúp đảm bảo chất lượng và tiến độ.

Thời điểm thi công

Tác động mùa vụ

• Mùa mưa gây gián đoạn thi công, kéo dài tiến độ, dễ phát sinh chi phí nhân công, thuê máy móc kéo dài.
• Vào mùa cao điểm xây dựng (cuối năm, sau Tết), giá vật tư và nhân công có thể tăng 10–15% so với bình thường.

Ảnh hưởng giá vật liệu

• Giá sắt thép, xi măng, cát đá… biến động mạnh theo thị trường, đặc biệt trong giai đoạn thiếu cung hoặc xăng dầu tăng giá.
• Việc chọn thời điểm thi công đúng lúc giá ổn định sẽ giúp bạn tiết kiệm đáng kể chi phí phần thô.

Yêu cầu kỹ thuật đặc biệt

Một số công trình có yêu cầu kỹ thuật cao sẽ ảnh hưởng lớn đến báo giá xây dựng phần thô, cụ thể:

• Tầng hầm: Đòi hỏi đào sâu, chống thấm kỹ, đổ bê tông móng sàn chịu lực lớn.
• Cọc ép bê tông, cọc khoan nhồi: Phát sinh thêm chi phí máy móc, vật tư và kỹ sư giám sát.
• Kết cấu chịu lực đặc biệt: Nhà có khẩu độ lớn, ít cột hoặc dùng dầm cầu thang đổ liền – cần tính toán kỹ và gia cố bằng thép tốt, thi công phức tạp hơn.

Kinh nghiệm kiểm tra báo giá xây dựng phần thô

Đọc kỹ bảng báo giá từng hạng mục

Kiểm tra danh mục hạng mục rõ ràng

Một bảng báo giá chuyên nghiệp phải liệt kê chi tiết từng hạng mục công việc, chẳng hạn như:

• Đào móng, làm móng đơn/móng băng
• Thi công cột, dầm, sàn
• Xây tường, đổ mái
• Lắp đặt hệ thống điện nước âm

Nếu bảng báo giá chỉ ghi “thi công phần thô trọn gói” mà không ghi rõ các bước, bạn cần yêu cầu nhà thầu bổ sung chi tiết để tránh bỏ sót hoặc tính thêm sau này.

Rõ ràng về vật tư và thương hiệu

• Cần ghi rõ loại vật tư sử dụng, gồm: xi măng (Holcim, Hà Tiên…), thép (Việt Nhật, Pomina…), gạch (gạch đặc hay gạch ống).
• Khối lượng vật tư (tính bằng m³, kg, bao…) và đơn giá từng loại phải được thể hiện minh bạch.
• Có nên chọn vật tư nhà thầu cung cấp hay tự mua? Điều này cũng nên được làm rõ trong báo giá.

Xác định rõ phạm vi trách nhiệm

Bạn cần làm rõ phần việc nào do nhà thầu đảm nhận, phần nào chủ đầu tư tự lo, ví dụ:

• Có bao gồm vận chuyển vật tư đến tận công trình không?
• Có tính phí vệ sinh công trình sau khi thi công không?
• Chi phí lán trại, bảo vệ, điện nước công trường có được tính riêng không?

So sánh giá không chỉ nhìn đơn giá

Đừng chỉ chọn theo giá rẻ nhất

• Một số nhà thầu báo giá thấp để thu hút khách hàng, nhưng thực tế có thể:
  • Bỏ bớt vật tư (ví dụ: đổ sàn mỏng hơn, thép ít hơn).
  • Dùng vật tư kém chất lượng hoặc không đúng thương hiệu như cam kết.
  • Thi công sai kỹ thuật, ảnh hưởng đến độ bền và an toàn công trình.

Ưu tiên nhà thầu minh bạch

• Nên chọn đơn vị có bảng báo giá có dấu đỏ, người đại diện ký tên, có địa chỉ công ty rõ ràng.
• Các cam kết về chất lượng, bảo hành và tiến độ nên được thể hiện trong báo giá hoặc hợp đồng.

Hiểu rõ báo giá xây dựng phần thô là bước quan trọng giúp bạn lên kế hoạch ngân sách chính xác, lựa chọn đúng nhà thầu uy tín, tránh rủi ro phát sinh. Hãy ưu tiên bảng báo giá chi tiết, minh bạch, cam kết rõ ràng về tiến độ, vật tư và chính sách bảo hành. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ phần thô sẽ là nền tảng vững chắc cho một ngôi nhà hoàn thiện, bền vững và tiết kiệm về lâu dài.