Khi làm thiết kế thi công xây dựng khách sạn, cái khó nhất là cân giữa chi phí đầu tư và việc vận hành sau này. Nhiều chủ nhà quá chú trọng làm sảnh rộng rực rỡ nhưng lại bóp hẹp diện tích phòng ở.
Trong quá trình làm thô, nếu không kiểm soát kỹ bản vẽ đường nước, sàn nhà vệ sinh rất dễ ngấm chảy xuống trần tầng dưới. Mùi thức ăn từ bếp hay tiếng ồn ngoài hành lang cũng làm khách khó chịu khi lưu trú. Đội ngũ BP House tổng hợp lại những bài học từ công trường để bạn dễ chuẩn bị.
Thiết kế thi công xây dựng khách sạn là gì?
Thiết kế khách sạn là gì?
Thiết kế khách sạn là bước lập sơ đồ kiến trúc, kết cấu và hạ tầng kỹ thuật cho toàn bộ tòa nhà. Công việc này phân chia cụ thể vị trí sảnh đón, hành lang, thang máy và sơ đồ phòng ở.
Mục tiêu cốt lõi của thiết kế khách sạn
Mục tiêu chính là phân chia mặt bằng hợp lý để khai thác lượng phòng lưu trú trên diện tích đất có sẵn. Bản vẽ chuẩn giúp kiểm soát luồng di chuyển của khách và nhân viên phục vụ, tránh va chạm chồng chéo.
Thi công xây dựng khách sạn là gì?
Thi công xây dựng là công đoạn biến bản vẽ trên giấy thành công trình thực tế ngoài mặt bằng. Công việc bao gồm xây thô khung dầm sàn, tô trát tường, làm chống thấm và hoàn thiện nội thất.
Các hạng mục chính trong thi công khách sạn
Khâu xây dựng gồm thi công móng, dựng khung chịu lực và đi đường ống PCCC âm tường. Tiếp theo là công đoạn lắp thang máy, ốp lát gạch, sơn hoàn thiện và lắp đặt đồ mộc.
Lợi ích của thiết kế thi công khách sạn trọn gói
Tránh lệch giữa bản vẽ và thực tế
Làm trọn gói giúp bản vẽ kiến trúc khép kín với tay nghề thợ thi công ngoài công trường. Việc này hạn chế đập phá tường do vướng cột dầm hay đường ống nước.
Kiểm soát chi phí đầu tư
Bảng dự toán bóc tách cụ thể từng kg thép, khối cát xi măng và mét mộc tủ. Bạn dễ dàng theo dõi dòng tiền và chủ động nguồn vốn theo từng giai đoạn.
Tối ưu tiến độ và thời gian đưa vào khai thác
Nhà thầu điều phối nhịp nhàng giữa đội thợ xây thô, thợ điện nước và thợ mộc. Công trình hoàn thiện đúng dự kiến giúp chủ nhà sớm mở cửa đón khách.
Tối ưu vận hành ngay từ khâu thiết kế
Trục điện nước, vị trí kho chăn ga và lối thoát hiểm được tính kỹ ngay từ ban đầu. Việc sắp xếp hợp lý giúp khâu dọn phòng và sửa chữa thiết bị sau này đỡ vất vả.
Những sai lầm thường gặp khi thiết kế thi công khách sạn
Thiết kế theo cảm tính
Nhiều chủ nhà chọn kiểu mặt tiền cầu kỳ nhưng không ăn nhập với nhu cầu vùng đất. Cách làm theo ý thích dễ khiến tiền xây dựng vọt lên mà khó cho thuê.
Không tính bài toán kinh doanh
Chia phòng quá rộng hoặc quá nhỏ so với mặt bằng giá thuê quanh vùng dễ làm hụt doanh thu. Việc thiếu khảo sát thực tế khiến chủ đầu tư khó tính được thời gian hòa vốn.
Thiết kế không tối ưu công năng vận hành
Lối đi của nhân viên đẩy xe chăn ga cắt ngang qua sảnh đón gây mất mỹ quan. Kho chứa đồ đặt quá xa thang máy làm kéo dài thời gian dọn dẹp phòng.
Thiết kế đẹp nhưng khó thi công
Bản vẽ 3D chứa nhiều chi tiết phào chỉ viền mộc quá rườm rà gây tốn công thợ. Ngoài mặt bằng, thợ khó lắp ráp chuẩn nếu thiếu bản vẽ kỹ thuật chi tiết.
Bỏ qua khả năng bảo trì và cải tạo về sau
Trục cấp thoát nước chôn chặt trong tường gạch mà không chừa cửa thăm gây vất vả khi kiểm tra. Khi xảy ra sự cố nghẹt cống hay rò rỉ, thợ đành phải đập phá mảng tường.
Các tiêu chí quan trọng khi thiết kế khách sạn
Tối ưu số phòng trên diện tích đất
Tùy lộ giới và quy mô mảnh đất, bên mình tư vấn chia tỷ lệ phòng hợp lý. Cách chia mặt bằng gọn gàng giúp bạn tăng lượng phòng mà vẫn giữ khoảng thoáng.
Diện tích phòng phù hợp
Phòng tiêu chuẩn thường chừa khoảng rộng vừa đủ kê giường, tủ áo và làm nhà vệ sinh. Khung diện tích này vừa đủ cho khách sinh hoạt, vừa thuận tiện dọn dẹp.
Bố trí hành lang và thang máy hợp lý
Hành lang chung nên làm chiều rộng vừa phải để hai người đi ngược chiều không vướng. Thang máy và thang bộ nằm ở vị trí trung tâm giúp rút ngắn quãng đường đi lại.
Thiết kế dễ vệ sinh và bảo trì
Sàn phòng nên dùng gạch nhám hoặc gạch giả đá để lau chùi vết bẩn dễ dàng. Hệ tủ quần áo dùng gỗ MDF chống ẩm Melamine phẳng mịn giúp chống trầy xước.
Lựa chọn nội thất bền, dễ thay thế
Đồ mộc nên làm kiểu dáng chân phương, dễ tháo rời khi cần bảo dưỡng. Đặt hàng đồng bộ giúp bạn thuận tiện tìm linh kiện thay thế khi hư hỏng.
Tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên
Mỗi phòng nên mở cửa sổ ra ban công hoặc ô giếng trời để đón không khí tươi. Ánh sáng tự nhiên giữ căn phòng khô ráo, tránh tích tụ mùi ẩm mốc.
Cách âm và cách nhiệt
Mảng tường ngăn giữa các phòng nên xây gạch tô trát kỹ hoặc dùng tường thạch cao cách âm. Cửa phòng gắn thêm doăng cao su để cản tiếng ồn từ hành lang.
Khả năng nâng cấp về sau
Dây điện và ống nước nên gom gọn trong hộp kỹ thuật có nắp kiểm tra. Cách đi dây mở giúp chủ nhà dễ nâng cấp thiết bị khi cần cải tạo.
Đáp ứng pháp lý và PCCC
Tòa nhà cần trang bị cửa chống cháy, vòi phun nước và bình chữa cháy theo quy định. Cầu thang thoát hiểm ngoài trời làm tay vịn chắc chắn và có đèn sự cố.
Phù hợp với mô hình kinh doanh
Khu vực đông du khách nên tập trung làm phòng lưu trú ngắn hạn. Nếu kinh doanh theo mô hình thiết kế xây dựng nhà nghỉ hay căn hộ, đồ mộc nên làm gọn nhẹ.
Quy trình thiết kế thi công xây dựng khách sạn tại BP House
Tiếp nhận nhu cầu và khảo sát hiện trạng
Kỹ thuật bên mình đến đo đạc cao độ đất, xem lộ giới và kiểm tra móng nhà giáp ranh. Sau đó, bên mình ghi nhận ý định kinh doanh để tư vấn quy mô xây dựng.
Phân tích mô hình kinh doanh
Bên mình hỗ trợ bạn đánh giá phân khúc khách thuê quanh khu vực mặt bằng. Việc này giúp chốt số lượng phòng, loại giường và mức độ đầu tư nội thất.
Lên phương án kiến trúc và công năng
KTS phác thảo sơ đồ mặt bằng sảnh, vị trí thang máy và các tầng phòng ở. Bạn tham khảo thêm bảng giá xây nhà trọn gói để tính toán ngân sách.
Triển khai hồ sơ thiết kế
Khai triển chi tiết bản vẽ 3D mặt tiền, kết cấu dầm cột và sơ đồ điện nước âm. Bản vẽ kỹ thuật rõ ràng giúp thợ ngoài công trường thao tác chính xác.
Lập dự toán và báo giá
Bóc tách lượng thép, xi măng, gạch ốp và mộc nội thất vào bảng chi phí. Bảng dự toán cụ thể giúp bạn theo dõi việc giải ngân theo từng công đoạn.
Thi công xây dựng
Triển khai ép cọc, làm móng, dựng khung dầm bê tông và tô trát tường. Đội ngũ giám sát kiểm tra mác bê tông và chất lượng cốt thép tại hiện trường.
Hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao
Lắp thiết bị vệ sinh, sơn nước và lắp ráp đồ mộc chuyển từ xưởng tới. Bên mình kiểm tra chéo thiết bị và vệ sinh sạch sẽ trước khi bàn giao.
Chi phí thiết kế thi công xây dựng khách sạn phụ thuộc vào những gì?
Quy mô và diện tích xây dựng
Tổng diện tích sàn lớn sẽ tốn nhiều vật tư thô và tiền nhân công hơn. Tùy quy mô, khi làm nhiều phòng giống nhau, đơn giá đồ mộc sẽ bớt tốn kém.
Loại hình và phân khúc khách sạn
Khách sạn bình dân chú trọng sự gọn gàng nên tiền làm vừa phải. Khi triển khai thiết kế khách sạn cao cấp tại TP.HCM, chi phí hoàn thiện sẽ cao hơn.
Mức độ hoàn thiện nội thất
Chủng loại gạch lát, đồ vệ sinh và chất liệu mộc quyết định nhiều tới chi phí. Dùng mộc MDF chống ẩm Melamine giúp giữ vẻ sạch đẹp mà giá thành hợp lý.
Điều kiện nền đất và kết cấu
Mặt bằng trên nền đất yếu cần chi phí ép cọc củng cố chân móng. Tòa nhà nhiều tầng cũng đòi hỏi lượng thép dầm sàn lớn hơn nhà thấp tầng.
Hệ thống kỹ thuật và PCCC
Hệ thống thang máy, máy phát điện và báo cháy tự động chiếm khoản tiền lớn. Khâu nghiệm thu PCCC cần được chủ nhà tính tiền bạc và thời gian ngay từ đầu.
Thiết kế thi công khách sạn theo từng mô hình
Khách sạn mini
Mô hình này thường làm trên mảnh đất vừa phải với quy mô dưới 20 phòng. Mặt bằng ưu tiên xếp phòng gọn, chừa hành lang thoáng để dành diện tích cho phòng ở.
Boutique hotel
Mô hình này chú trọng vào đường nét mộc mạc và phong cách riêng biệt. Nếu làm khách sạn tân cổ điển, mảng tường chia ô phào chỉ giúp không gian có điểm nhấn.
Khách sạn tiêu chuẩn 3–4 sao
Quy mô công trình cần thêm khu nhà hàng, phòng họp và sảnh đón rộng. Hệ thống thang máy nên phân chia riêng cho khách và luồng vận chuyển hàng hóa.
Khách sạn cao cấp
Công trình cần khoảng lùi sân vườn, mảng xanh ban công và vật liệu tốt. Phương án làm mặt tiền khách sạn cao cấp giúp thu hút sự chú ý của người đi đường.
Resort và mô hình lưu trú nghỉ dưỡng
Mô hình này nằm trên khuôn đất rộng, kết hợp bungalow và thảm cây xanh. Bạn có thể xem thêm thiết kế resort hoặc thiết kế khu du lịch nghỉ dưỡng để chọn kiểu dáng thích hợp.
Những hạng mục cần tính ngay từ đầu khi xây khách sạn
Mặt bằng và số lượng phòng
Chủ nhà nên chốt sơ đồ chia phòng trước khi khai triển bản vẽ chi tiết. Dáng phòng vuông vức giúp kê giường tủ và đi dây điện gọn gàng hơn.
Sảnh, lễ tân và khu vực chung
Sảnh đón cần có quầy lễ tân vừa tầm mắt và khoảng ghế ngồi chờ. Nhà vệ sinh chung ở tầng trệt nên đặt vị trí góc khuất nhưng dễ nhận biết.
Hệ thống điện, nước và điều hòa
Mỗi phòng nên trang bị aptomat riêng để thuận tiện quản lý điện năng. Đường ống nước thải làm độ dốc chuẩn giúp thoát nhanh, tránh đọng nước gây mùi.
Thang máy và giao thông nội bộ
Thang máy cần tính tải trọng tương ứng với số phòng của tòa nhà. Cầu thang bộ làm bậc nhám chống trượt và lắp tay vịn chắc chắn.
PCCC và lối thoát hiểm
Lối thoát hiểm giữ thông thoáng, không chất đồ đạc cản trở di chuyển. Cửa thoát hiểm dùng loại cửa chống cháy có tay co thủy lực tự đóng.
Nội thất phòng và khu dịch vụ
Giường ngủ, tủ áo và kệ tivi chọn chung tông màu gỗ cho đồng bộ. Tủ lavabo phòng tắm dùng chất liệu chịu nước để tránh mục nở ẩm mốc.
Khu kỹ thuật, kho và khu vực vận hành
Kho chăn ga và phòng đồ dọn dẹp nên đặt gần giếng trời hoặc thang máy. Khu giặt sấy cần làm đường xả nước lớn để thoát nước nhanh.
Câu hỏi thường gặp về thiết kế thi công xây dựng khách sạn
Thiết kế khách sạn cần chuẩn bị những gì?
Bạn cần chuẩn bị giấy tờ đất đai, bản vẽ lộ giới và khoản ngân sách dự kiến. Ngoài ra, việc xác định khách thuê mục tiêu giúp KTS chia mặt bằng dễ hơn.
Xây khách sạn bao lâu có thể đưa vào khai thác?
Thời gian lập bản vẽ mất khoảng vài tuần tùy quy mô công trình. Quá trình thi công hoàn thiện phần thô và nội thất thường mất vài tháng.
Nên thiết kế bao nhiêu phòng trên một diện tích đất?
Số phòng phụ thuộc vào số tầng được phép xây và khoảng lùi kiến trúc. Bạn nên chừa diện tích làm hành lang và thang máy trước khi chia phòng.
Có nên thiết kế và thi công trọn gói không?
Làm trọn gói giúp đồng bộ từ bản vẽ kỹ thuật tới thực tế mặt bằng. Chủ nhà tránh được tình trạng tháo dỡ sửa chữa do thợ thi công lệch kích thước.
Chi phí xây khách sạn được tính như thế nào?
Chi phí tính bằng tổng diện tích sàn xây dựng nhân đơn giá thi công. Bảng dự toán bóc tách từng mục giúp bạn chủ động theo dõi dòng tiền.
Thiết kế thi công xây dựng khách sạn cùng BP House
Khi làm thiết kế xây dựng khách sạn, sự cố hay gặp là ngấm dột sàn nhà vệ sinh và ám mùi giữa các tầng. Với sàn vệ sinh, thợ cần mài sạch bê tông, bo cổ ống bằng vữa tự chảy và quét lớp chống thấm. Việc ngâm nước thử giúp rà soát rò rỉ trước khi cán nền lót gạch.
Khâu đổ móng và dầm sàn cần kiểm soát mác bê tông tươi theo hồ sơ thiết kế. Bạn nên yêu cầu đúc mẫu bê tông tại công trường để kiểm tra mác thực tế. Đồng thời, cần giám sát khoảng cách thép sàn, tránh thợ đan thép quá thưa làm yếu kết cấu.
Bản vẽ thiết kế cần sát với tay nghề thợ ngoài công trường. Thợ mộc bên mình luôn đo lại kích thước tô trát thực tế trước khi đóng tủ. Sự đồng bộ giúp đồ gỗ lắp vừa khít, tránh sửa chữa gây tốn kém chi phí.
Nếu bạn cần tư vấn phương án mặt bằng sát thực tế, hãy liên hệ BP House qua Hotline Zalo 0901 487 399.
