Thực tế cho thấy, rất nhiều nhà nghỉ dù đầu tư không nhỏ nhưng vẫn khó khai thác hiệu quả do sai ngay từ khâu quy hoạch công năng và lựa chọn đơn vị thi công. Thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ không đơn thuần là “xây cho xong”, mà là cả một bài toán tổng thể về thẩm mỹ, công năng, chi phí và khả năng vận hành lâu dài. Hiểu rõ điều đó, BP House cung cấp dịch vụ thiết kế – thi công trọn gói nhà nghỉ 2–3 sao, đồng hành cùng chủ đầu tư từ ý tưởng ban đầu đến khi công trình hoàn thiện và sẵn sàng đi vào khai thác sinh lời.

Thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ là gì?

Trong lĩnh vực kinh doanh lưu trú, thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ là bước nền tảng quyết định đến 50–70% khả năng sinh lời của dự án. Không chỉ đơn thuần là xây một ngôi nhà có nhiều phòng, đây là quá trình tổng hợp giữa kỹ thuật xây dựng – kiến trúc – vận hành – kinh doanh.

Hiểu đúng khái niệm ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư:

• Tránh sai lầm tốn kém. 
• Kiểm soát chi phí hiệu quả. 
• Tối ưu công năng và doanh thu dài hạn.

Khái niệm cơ bản về thiết kế thi công nhà nghỉ

Thiết kế là gì?

Thiết kế nhà nghỉ là quá trình lên ý tưởng và triển khai toàn bộ hồ sơ kỹ thuật cho công trình, bao gồm:

• Mặt bằng công năng từng tầng (phòng, hành lang, thang, lễ tân…). 
• Phối cảnh 3D ngoại thất – nội thất. 
• Bản vẽ kết cấu (móng, cột, dầm, sàn). 
• Hệ thống kỹ thuật: điện, nước, thông gió, điều hòa, PCCC. 
• Bản vẽ chi tiết thi công.

Nói đơn giản: thiết kế chính là “bộ não” của công trình. Mọi quyết định sai ở giai đoạn này đều kéo theo:

• Tốn tiền sửa. 
• Giảm hiệu suất khai thác. 
• Khó vận hành về sau.

Thi công là gì?

Thi công xây dựng nhà nghỉ là quá trình hiện thực hóa toàn bộ bản vẽ thiết kế thành công trình ngoài đời thực, bao gồm:

1. Thi công phần thô

• Móng. 
• Cột, dầm, sàn. 
• Tường bao, vách ngăn.

2. Thi công hoàn thiện

• Ốp lát gạch. 
• Sơn nước. 
• Trần thạch cao. 
• Cửa, lan can.

3. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật

• Điện – nước. 
• Điều hòa. 
• Bình nước nóng. 
• Hệ thống PCCC.

Vì sao nên làm thiết kế thi công trọn gói?

Hiện nay, mô hình thiết kế & thi công trọn gói nhà nghỉ đang được đa số chủ đầu tư lựa chọn vì những lợi ích rõ rệt:

1. Tránh sai lệch giữa bản vẽ và thực tế

Một đơn vị làm từ đầu đến cuối sẽ:

• Hiểu rõ ý đồ thiết kế. 
• Thi công đúng chuẩn. 
• Hạn chế tối đa phát sinh.

2. Dễ kiểm soát chi phí

• Báo giá trọn gói từ đầu. 
• Ít phát sinh ngoài dự toán. 
• Chủ đầu tư không bị “đội vốn”.

3. Một đầu mối chịu trách nhiệm

Không còn tình trạng:

• Thiết kế đổ lỗi cho thi công. 
• Thi công đổ lỗi cho thiết kế.

4. Tiết kiệm thời gian triển khai

• Không mất thời gian tìm nhiều đơn vị. 
• Quy trình liền mạch. 
• Dễ quản lý tiến độ.

Thiết kế thi công nhà nghỉ khác gì xây nhà ở thông thường?

Đây là điểm mà rất nhiều chủ đầu tư mắc sai lầm nhất. Khác về công năng sử dụng

Nhà nghỉ cần:

• Nhiều phòng nhỏ. 
• WC riêng từng phòng. 
• Hành lang tiêu chuẩn. 
• Lễ tân, sảnh chờ. 
• Thang máy (nếu từ 5 tầng). 
• Khu kỹ thuật, kho, phòng giặt.

Nhà ở thì:

• Ưu tiên phòng khách. 
• Bếp lớn. 
• Không cần tối ưu số phòng.

Khác về tiêu chuẩn kỹ thuật

Nhà nghỉ bắt buộc phải đạt:

• Cách âm tốt (giữa các phòng). 
• Nước nóng trung tâm. 
• Hệ thống PCCC đạt chuẩn. 
• Điện tải lớn (điều hòa, bình nóng lạnh). 
• Thoát nước nhanh – không mùi.

Trong khi nhà ở dân dụng thường:

• Tiêu chuẩn thấp hơn. 
• Không yêu cầu nghiêm ngặt về vận hành.

Khác về tư duy thiết kế

So sánh đơn giản:

Với nhà nghỉ, từng mét vuông đều phải trả lời câu hỏi:

“Nó có tạo ra doanh thu không?”

• Hành lang quá rộng → lãng phí. 
• Phòng quá lớn → giảm số phòng. 
• WC bố trí sai → khó dọn dẹp. 
• Thang đặt lệch → mất diện tích phòng.

Vì sao nên đầu tư thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ 2–3 sao?

Trong bối cảnh thị trường du lịch – lưu trú ngày càng cạnh tranh, nhà nghỉ 2–3 sao đang được xem là mô hình đầu tư an toàn – dễ triển khai – khả năng thu hồi vốn tốt dành cho nhà đầu tư vừa và nhỏ.

So với khách sạn cao cấp hay các mô hình lưu trú mới như homestay, nhà nghỉ phân khúc 2–3 sao sở hữu lợi thế lớn về:

• Nhu cầu thị trường. 
• Chi phí đầu tư. 
• Tính ổn định dòng tiền.

Tiềm năng thị trường nhà nghỉ hiện nay

Du lịch nội địa tăng trưởng mạnh

Sau giai đoạn dịch bệnh, xu hướng du lịch nội địa và du lịch tự túc bùng nổ. Người Việt có xu hướng:

• Đi du lịch nhiều lần trong năm. 
• Ưu tiên các chuyến đi ngắn ngày. 
• Tự đặt phòng qua app (Booking, Agoda, Traveloka…).

Thay vì chọn resort hay khách sạn sang trọng, phần lớn khách nội địa ưu tiên:

• Giá hợp lý. 
• Phòng sạch, đẹp, đủ tiện nghi. 
• Vị trí thuận tiện trung tâm, gần bến xe, khu du lịch.

Nhu cầu lưu trú tầm trung luôn cao

Không phải ai cũng cần:

• Bể bơi. 
• Spa. 
• Nhà hàng 5 sao.

Thực tế, hơn 70% khách lưu trú chỉ cần:

• Phòng riêng. 
• Điều hòa. 
• WC sạch. 
• Giường ngủ tốt. 
• Wifi mạnh.

Phân khúc nhà nghỉ 2–3 sao vì thế:

• Là đông khách nhất thị trường. 
• Dễ đạt công suất phòng 60–80%. 
• Phù hợp với số đông người Việt.

Đối tượng khách hàng mục tiêu của nhà nghỉ 2–3 sao

Một lợi thế cực lớn của nhà nghỉ là tệp khách rất rộng và ổn định.

1. Khách công tác

• Nhân viên đi công trình. 
• Sale thị trường. 
• Tài xế, kỹ thuật viên.

Nhu cầu:

• Phòng riêng. 
• Yên tĩnh. 
• Ở ngắn ngày. 
• Không cần dịch vụ cao cấp.

2. Cặp đôi

• Ưu tiên riêng tư. 
• Phòng sạch, kín đáo. 
• Giá vừa túi tiền. 
• Dễ quay lại nhiều lần.

Đây là nhóm khách:

• Tần suất sử dụng cao. 
• Mang lại doanh thu đều đặn.

3. Khách du lịch tự túc

• Đi theo nhóm nhỏ. 
• Đặt phòng qua app. 
• Ưu tiên: 
  • Giá rẻ. 
  • Gần trung tâm. 
  • Dễ đi lại.

Ưu điểm lớn nhất: Khách ổn định quanh năm

Khác với resort hay homestay:

• Phụ thuộc mùa du lịch. 
• Cao điểm – thấp điểm rõ rệt.

Nhà nghỉ 2–3 sao:

• Có khách 12 tháng/năm. 
• Ít biến động. 
• Doanh thu đều. 
• Dễ dự báo dòng tiền.

Các tiêu chuẩn cơ bản của nhà nghỉ 2–3 sao

Khi đầu tư xây dựng nhà nghỉ 2–3 sao, việc nắm rõ các tiêu chuẩn cơ bản là điều bắt buộc để giúp việc thiết kế xây dựng nhà nghĩ tăng lợi nhuận mỗi ngày. Đây không chỉ là tiêu chí để:

• Đảm bảo trải nghiệm khách hàng. 
• Dễ được cấp phép hoạt động. 
• Mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến công suất phòng và doanh thu lâu dài.

Một nhà nghỉ đạt chuẩn 2–3 sao cần đáp ứng 3 nhóm tiêu chuẩn cốt lõi:

1. Tiêu chuẩn diện tích phòng. 
2. Tiêu chuẩn tiện nghi. 
3. Tiêu chuẩn an toàn – kỹ thuật.

Tiêu chuẩn diện tích phòng nhà nghỉ 2–3 sao

Diện tích phòng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Cảm giác thoải mái của khách. 
• Khả năng bố trí nội thất. 
• Số lượng phòng khai thác.

Diện tích tham khảo phổ biến

Vì sao không nên làm phòng quá nhỏ?

• Phòng < 14 m²: 
  • Bí bách. 
  • Khó đặt giường + tủ + WC. 
  • Dễ bị đánh giá thấp trên các app đặt phòng. 

Vì sao không nên làm phòng quá lớn?

• Lãng phí diện tích. 
• Giảm tổng số phòng. 
• Giảm doanh thu trên cùng một mặt bằng.

Thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ theo tiêu chuẩn tiện nghi bắt buộc

Dù chỉ là phân khúc 2–3 sao, nhưng nhà nghỉ vẫn phải đáp ứng những tiện nghi cơ bản sau:

1. WC riêng từng phòng

• Bắt buộc. 
• Không chấp nhận WC dùng chung. 
• Nên thiết kế: 
  • Tách khu khô – ướt. 
  • Thoát nước nhanh. 
  • Không mùi.

2. Điều hòa

• Tiêu chuẩn tối thiểu. 
• Nên dùng: 
  • Máy inverter. 
  • Tiết kiệm điện. 
  • Hoạt động êm.

3. Nước nóng

• Bình nóng lạnh riêng từng phòng. 
• Hoặc hệ thống nước nóng trung tâm. 
• Bắt buộc cho mọi mô hình lưu trú hiện nay.

4. TV, WiFi

• TV tối thiểu 32–43 inch. 
• WiFi mạnh, phủ toàn bộ nhà. 
• Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn đến: 
  • Đánh giá 4–5 sao trên Booking, Agoda.

5. Cách âm tốt

Một trong những tiêu chí sống còn:

• Tường ngăn đủ dày. 
• Cửa chống ồn. 
• Sàn hạn chế truyền âm.

Tiêu chuẩn an toàn trong nhà nghỉ 2–3 sao

An toàn là yếu tố bắt buộc khi xin giấy phép kinh doanh lưu trú.

1. Hệ thống PCCC đạt chuẩn

Bao gồm:

• Bình chữa cháy mỗi tầng. 
• Đèn exit. 
• Chuông báo cháy. 
• Hệ thống phun nước (tùy quy mô).

Không đạt PCCC:

• Không được cấp phép. 
• Có thể bị đình chỉ hoạt động.

2. Lối thoát hiểm rõ ràng

• Ít nhất 1 thang thoát hiểm. 
• Biển chỉ dẫn phát sáng. 
• Không bị che chắn, khóa kín.

3. Camera an ninh

• Khu vực: 
  • Sảnh. 
  • Hành lang. 
  • Thang máy. 
• Lưu trữ dữ liệu tối thiểu 7–14 ngày.

4. Khóa từ – kiểm soát ra vào

• Thẻ từ hoặc mã số. 
• Giúp: 
  • Tăng an ninh. 
  • Dễ quản lý. 
  • Tránh mất chìa khóa cơ.

Các phong cách thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ 2–3 sao phổ biến hiện nay

Trong kinh doanh lưu trú, phong cách thiết kế nhà nghỉ 2–3 sao không chỉ quyết định yếu tố thẩm mỹ, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Cảm nhận của khách hàng. 
• Giá phòng có thể bán. 
• Tỷ lệ lấp đầy phòng. 
• Chi phí thi công – bảo trì về lâu dài.

Chọn đúng phong cách ngay từ đầu sẽ giúp:

• Dễ marketing. 
• Dễ lên hình trên các nền tảng Booking, Agoda, Traveloka. 
• Tạo dấu ấn thương hiệu rõ ràng.

Phong cách hiện đại (Modern)

Đặc điểm nổi bật

Phong cách hiện đại là lựa chọn phổ biến nhất hiện nay trong thiết kế nhà nghỉ 2–3 sao.

• Hình khối đơn giản. 
• Đường nét gọn gàng. 
• Ít chi tiết rườm rà. 
• Tập trung vào công năng.

Màu sắc chủ đạo

• Trắng. 
• Xám. 
• Be. 
• Nâu nhạt.

Ưu điểm

• Dễ thi công. 
• Chi phí hợp lý. 
• Phù hợp mọi mặt bằng. 
• Ít lỗi mốt. 

Phù hợp với ai?

• Nhà nghỉ khu dân cư. 
• Khu gần bến xe, bệnh viện, khu công nghiệp. 
• Chủ đầu tư vốn vừa, muốn tối ưu chi phí.

Phong cách tối giản (Minimalism)

Đặc điểm nổi bật

Phong cách tối giản tập trung vào:

• Ít chi tiết. 
• Ít đồ đạc. 
• Không gian thoáng. 
• Ánh sáng tự nhiên.

Nguyên tắc: “Less is more – càng ít càng đẹp.”

Thiết kế đặc trưng

• Nội thất gọn. 
• Màu đơn sắc. 
• Ít họa tiết. 
• Bố cục rõ ràng.

Ưu điểm

• Chi phí nội thất thấp. 
• Dễ vệ sinh, bảo trì. 
• Không gian rộng hơn so với diện tích thật.

Nhược điểm

• Nếu làm không khéo → dễ đơn điệu. 
• Cần kiến trúc sư có gu thẩm mỹ tốt.

Phù hợp với ai?

• Nhà nghỉ diện tích nhỏ. 
• Chủ đầu tư muốn giảm chi phí vận hành. 
• Mô hình cho thuê ngắn ngày, khách công tác.

Phong cách tân cổ điển nhẹ (Neoclassical)

Đặc điểm nổi bật

Phong cách tân cổ điển mang lại cảm giác:

• Sang trọng. 
• Lịch sự. 
• “Đẳng cấp hơn” so với mặt bằng chung.

Thiết kế đặc trưng

• Phào chỉ nhẹ. 
• Trần cao. 
• Đèn chùm nhỏ. 
• Nội thất bo cong.

Ưu điểm

• Tạo cảm giác cao cấp. 
• Dễ nâng giá phòng. 
• Phù hợp khu trung tâm, mặt tiền lớn.

Nhược điểm

• Chi phí thi công cao hơn. 
• Thi công phức tạp. 
• Không phù hợp mặt bằng nhỏ.

Phù hợp với ai?

• Nhà nghỉ trung tâm quận. 
• Khu phố du lịch. 
• Chủ đầu tư muốn: 
  • Định vị cao hơn phân khúc bình dân. 
  • Bán giá phòng tốt hơn.

Có thể thấy, thiết kế thi công xây dựng nhà nghỉ 2–3 sao là một quá trình đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa tư duy kỹ thuật và tư duy kinh doanh. Một bản thiết kế chuẩn, một quy trình thi công bài bản ngay từ đầu không chỉ giúp công trình bền vững về kết cấu, đẹp về thẩm mỹ mà còn quyết định trực tiếp đến khả năng vận hành, tỷ lệ lấp phòng và thời gian hoàn vốn.