Trong vài năm trở lại đây, thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ trở thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn của nhiều người có nhà phố, đất thổ cư tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít chủ đầu tư rơi vào cảnh “xây xong mới thấy sai”: phòng khó cho thuê, chi phí vận hành cao, lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Theo kinh nghiệm từ các dự án thực tế do BP House trực tiếp thiết kế và thi công, phần lớn nguyên nhân đến từ việc thiếu định hướng ngay từ đầu – từ mô hình, công năng cho đến cách bố trí không gian. Và đó cũng là lý do vì sao, biết sớm đỡ lỗ luôn là nguyên tắc sống còn khi bắt đầu đầu tư căn hộ dịch vụ.

Thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ là gì?

Trước khi bắt tay vào đầu tư, điều quan trọng nhất là bạn phải hiểu đúng bản chất mô hình căn hộ dịch vụ, cũng như hiểu rõ thiết kế thi công trọn gói là gì. Đây là nền tảng quyết định đến 70–80% hiệu quả khai thác sau này.

Khái niệm căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment)

Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) là mô hình căn hộ cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, được trang bị đầy đủ nội thất và tích hợp các dịch vụ cơ bản như:

• Dọn phòng định kỳ
• Internet, truyền hình cáp
• Bảo vệ, lễ tân (tuỳ quy mô)
• Có thể kèm thêm: giặt ủi, gửi xe, vệ sinh khu vực chung, thay ga gối…

Nói đơn giản, khách chỉ cần xách vali vào ở, không cần mua sắm thêm bất kỳ vật dụng sinh hoạt nào.

Khách hàng mục tiêu của căn hộ dịch vụ thường là:

• Người đi công tác dài ngày
• Chuyên gia nước ngoài
• Nhân sự cấp quản lý
• Gia đình trẻ thuê ở 3–12 tháng

Đây là nhóm khách:

• Có khả năng chi trả tốt
• Ưu tiên sự tiện nghi, riêng tư
• Muốn ở như nhà nhưng có dịch vụ như khách sạn

Chính vì vậy, căn hộ dịch vụ được xem là mô hình cho thuê trung – cao cấp, có dòng tiền ổn định hơn so với nhiều hình thức lưu trú khác.

Phân biệt căn hộ dịch vụ với các mô hình dễ nhầm lẫn

Rất nhiều nhà đầu tư mới thường nhầm lẫn giữa căn hộ dịch vụ với các mô hình sau:

1. Chung cư cho thuê

• Là căn hộ trong chung cư thương mại
• Chủ nhà chỉ cho thuê “nhà trống” hoặc full nội thất
• Không có dịch vụ đi kèm
• Chủ yếu cho thuê dài hạn 1–3 năm
• Khó nâng giá thuê, phụ thuộc thị trường

2. Homestay

• Thiên về trải nghiệm du lịch
• Khách thuê ngắn ngày (1–5 đêm)
• Doanh thu phụ thuộc mùa cao điểm – thấp điểm
• Dòng tiền không ổn định, rủi ro cao
• Phải vận hành marketing liên tục

3. Khách sạn mini

• Vận hành đúng mô hình khách sạn
• Phải có lễ tân 24/7
• Nhân sự nhiều, chi phí vận hành cao
• Bị ràng buộc bởi tiêu chuẩn xếp hạng sao
• Áp lực cạnh tranh lớn

Thiết kế thi công căn hộ dịch vụ trọn gói là gì?

Thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ trọn gói là hình thức một đơn vị chuyên môn đảm nhận toàn bộ quy trình từ A–Z, bao gồm:

• Thiết kế kiến trúc tổng thể
• Thiết kế mặt bằng công năng
• Thiết kế nội thất
• Thi công phần thô
• Thi công hoàn thiện
• Bàn giao đưa vào vận hành

Chủ đầu tư chỉ cần làm việc với một đầu mối duy nhất, thay vì phải tự tách rời và quản lý:

• Kiến trúc sư
• Kỹ sư kết cấu
• Đội thợ điện nước
• Đội thi công nội thất
• Đội giám sát công trình

Vì sao nên chọn thiết kế thi công trọn gói?

Đối với căn hộ dịch vụ – nơi mỗi mét vuông đều ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu, việc làm trọn gói mang lại 4 lợi ích cực lớn:

1. Đồng bộ từ thiết kế đến thi công

Thiết kế sát thực tế thi công, tránh:

• Bản vẽ đẹp nhưng không làm được
• Thi công xong mới phát hiện sai công năng
• Phải đập phá, sửa lại

2. Hạn chế phát sinh chi phí

Một đơn vị chịu trách nhiệm toàn bộ:

• Ít đổ lỗi qua lại
• Dễ kiểm soát ngân sách
• Báo giá rõ ràng ngay từ đầu

3. Tối ưu công năng khai thác

Đơn vị chuyên căn hộ dịch vụ sẽ biết:

• Diện tích bao nhiêu thì chia mấy phòng
• Bố trí layout thế nào dễ cho thuê
• Nội thất mức nào vừa đủ – không lãng phí

4. Giảm rủi ro cho nhà đầu tư

Đặc biệt quan trọng với người:

• Không có kinh nghiệm xây dựng
• Lần đầu làm căn hộ dịch vụ
• Không có thời gian bám công trình

Vì sao phải làm đúng ngay từ khâu thiết kế?

Có một sự thật mà rất ít người mới đầu tư căn hộ dịch vụ nhận ra: Thiết kế quyết định tới 70% hiệu quả đầu tư căn hộ dịch vụ.

Khác với nhà ở để ở, căn hộ dịch vụ là mô hình:

• Đầu tư để khai thác dòng tiền
• Mỗi mét vuông đều phải “đẻ ra tiền”
• Sai thiết kế = sai mô hình kinh doanh

Một khi đã xây xong:

• Sai layout rất khó sửa
• Đập đi làm lại cực tốn tiền
• Mất cơ hội khai thác trong nhiều năm

Thiết kế sai = mất tiền dài hạn

Rất nhiều công trình căn hộ dịch vụ “lỗ ngầm” suốt 5–10 năm chỉ vì sai ngay từ bản vẽ ban đầu. Dưới đây là những lỗi cực kỳ phổ biến:

1. Phòng nhỏ, bí, thiếu thông thoáng

Một sai lầm kinh điển của người mới:

• Diện tích phòng dưới 18m²
• Nhưng nhồi đủ: bếp – WC – giường – tủ
• Cửa sổ nhỏ, thiếu ánh sáng tự nhiên
• Không có thông gió chéo

Hệ quả:

• Phòng bí, nóng, ẩm
• Khách ở cảm thấy ngột ngạt
• Thời gian trống phòng dài
• Phải giảm giá để lấp khách

2. Layout dở, không tối ưu số phòng

Thiết kế không chuyên thường mắc lỗi:

• Cầu thang quá to
• Hành lang dài, lãng phí
• Nhiều diện tích chết không sinh lợi

Chỉ cần:

• Mất 10–15m² diện tích → Có thể mất 1–2 phòng cho thuê.

Mà trong mô hình căn hộ dịch vụ:

• 1 phòng = 4–6 triệu/tháng
• 2 phòng = 8–12 triệu/tháng → Mất 100–150 triệu/năm → Mất hơn 1 tỷ trong 8–10 năm vận hành

3. Thiếu không gian chung hợp lý

Nhiều người chỉ chăm chăm làm phòng mà quên mất hạ tầng vận hành:

• Không có khu giặt – phơi riêng
• Không có kho để đồ vệ sinh
• Chỗ để xe chật, không đủ
• Không có không gian sinh hoạt chung

Hệ quả:

• Vận hành cực kỳ bất tiện
• Nhân sự làm việc khó
• Khách phàn nàn, đánh giá thấp
• Tỷ lệ quay lại kém

>>> Xem thêm: Xu hướng thiết kế căn hộ dịch vụ mới nhất 2026

Thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ đúng = tăng ROI rõ rệt

Ngược lại, một bản thiết kế căn hộ dịch vụ bài bản sẽ giúp:

1. Tăng giá thuê 10–30%

Nhờ:

• Phòng thoáng, đủ ánh sáng
• Bố trí công năng hợp lý
• Nội thất gọn gàng, đúng nhu cầu

Cùng khu vực, cùng phân khúc:

• Phòng thiết kế tốt luôn cho thuê giá cao hơn mặt bằng
• Và ít khi bị trống phòng

2. Tối ưu số lượng phòng

Thiết kế chuyên nghiệp giúp:

• Tận dụng từng mét vuông
• Giảm diện tích chết
• Tăng số phòng mà vẫn đảm bảo chất lượng

Chỉ cần tăng thêm:

• 1 phòng = tăng 5–7 triệu/tháng → Tăng 60–80 triệu/năm → Sau 5 năm = thêm 300–400 triệu

3. Giảm chi phí vận hành dài hạn

Thiết kế đúng ngay từ đầu giúp:

• Hệ thống điện nước khoa học
• Dễ sửa chữa, dễ bảo trì
• Ít đục phá khi nâng cấp
• Giảm rủi ro thấm, nứt, xuống cấp

Những hạng mục bắt buộc khi thi công căn hộ dịch vụ

Khi thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ, rất nhiều người chỉ tập trung vào:

• Chia được bao nhiêu phòng
• Nội thất đẹp hay xấu
• Tổng chi phí xây dựng bao nhiêu

Nhưng thực tế, những hạng mục quyết định sống còn của mô hình lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật và vận hành.

Một căn hộ dịch vụ muốn:

• Cho thuê ổn định
• Ít sự cố
• Dễ quản lý
• Hạn chế rủi ro pháp lý

Thì bắt buộc phải làm đúng và đủ các hạng mục dưới đây ngay từ đầu. Nếu bỏ sót, chi phí sửa chữa sau này thường gấp 2–3 lần so với làm chuẩn ngay từ đầu.

Hệ thống điện – nước – PCCC

Đây là 3 hạng mục quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến:

• An toàn
• Trải nghiệm khách
• Khả năng vận hành lâu dài
• Pháp lý công trình

Những yêu cầu bắt buộc

Đồng hồ điện nước riêng từng phòng

Mỗi phòng cần có:

• Đồng hồ điện riêng
• Đồng hồ nước riêng

Lợi ích:

• Minh bạch chi phí cho khách
• Dễ tính tiền
• Tránh tranh cãi, khiếu nại
• Dễ quản lý khi có phòng trống

CB tổng – CB nhánh đầy đủ

Hệ thống điện phải có:

• CB tổng cho toàn bộ toà nhà
• CB nhánh cho từng tầng, từng phòng

Tác dụng:

• Dễ ngắt điện khi có sự cố
• Không ảnh hưởng toàn bộ hệ thống
• Giảm rủi ro cháy nổ
• Dễ bảo trì, sửa chữa

Rất nhiều công trình làm ẩu:

• Dùng chung 1 CB lớn → Khi chập điện, cả toà nhà mất điện, cực kỳ nguy hiểm.

Hệ thống PCCC – lối thoát hiểm

Dù quy mô lớn hay nhỏ, căn hộ dịch vụ bắt buộc phải có tối thiểu:

• Bình chữa cháy tại mỗi tầng
• Đèn exit chỉ dẫn thoát hiểm
• Lối thoát hiểm rõ ràng
• Cầu thang thoát hiểm thông thoáng

Lợi ích:

• Đảm bảo an toàn tính mạng
• Giảm rủi ro pháp lý
• Dễ xin giấy phép, nghiệm thu
• Tạo niềm tin cho khách thuê dài hạn

Cách âm – chống ồn

Một trong những nguyên nhân bị phàn nàn nhiều nhất của căn hộ dịch vụ là: ồn.

Khách thường phản ánh:

• Nghe tiếng phòng bên nói chuyện
• Nghe tiếng kéo ghế, đóng cửa
• Nghe tiếng xe ngoài đường
• Nghe tiếng nước xả WC

Khi trải nghiệm kém:

• Khách ở ngắn ngày
• Không quay lại
• Đánh giá thấp trên Google, Booking

Giải pháp cách âm hiệu quả

1. Tường đủ dày

• Tường ngăn phòng nên từ 150–200mm
• Hạn chế vách mỏng 100mm
• Ưu tiên gạch đặc, gạch bê tông nhẹ chất lượng cao

2. Cửa nhôm kính 2 lớp

• Kính hộp 2 lớp
• Gioăng cao su kín
• Giảm ồn từ ngoài đường cực tốt
• Giữ nhiệt – tiết kiệm điện máy lạnh

3. Trần thạch cao cách âm

• Trần thạch cao + bông khoáng
• Giảm tiếng từ tầng trên
• Hạn chế vang âm trong phòng

Internet – khóa từ – camera

Trong thời đại hiện nay, 3 thứ này không còn là tiện ích – mà là tiêu chuẩn bắt buộc.

1. Internet (Wifi mạnh)

• Phủ sóng toàn bộ toà nhà
• Mỗi tầng có bộ phát riêng
• Băng thông đủ cho nhiều người dùng

Không có wifi mạnh: → Khách nước ngoài, dân văn phòng sẽ không thuê.

2. Khóa từ – khóa vân tay

Lợi ích:

• Không cần chìa khoá cơ
• Dễ check-in, check-out
• Quản lý ra vào bằng mã số
• Đổi mã nhanh khi đổi khách

Đặc biệt phù hợp:

• Vận hành bán tự động
• Không cần lễ tân 24/7
• Giảm chi phí nhân sự

3. Camera an ninh

Nên có:

• Camera cổng ra vào
• Camera hành lang
• Camera bãi xe

Tác dụng:

• Giảm trộm cắp
• Xử lý tranh chấp
• Tăng cảm giác an toàn cho khách
• Hạn chế rủi ro pháp lý

Nội thất cơ bản mỗi phòng

Một phòng căn hộ dịch vụ không cần quá sang, nhưng bắt buộc phải đủ những món sau:

Danh sách nội thất tối thiểu

• Giường + nệm
• Tủ quần áo
• Bàn làm việc / bàn ăn
• Bếp + bồn rửa
• WC khép kín
• Máy lạnh
• Bình nóng lạnh

Nguyên tắc chọn nội thất

1. Ưu tiên bền – dễ thay – dễ sửa

• Không cần đồ quá đắt
• Không nên đồ quá rẻ
• Nên chọn:
  • Gỗ công nghiệp chống ẩm
  • Thiết bị phổ thông dễ mua linh kiện

2. Thiết kế gọn – tối ưu diện tích

• Nội thất âm tường
• Tủ cao kịch trần
• Bàn gập – giường hộp nếu phòng nhỏ

3. Dễ vệ sinh – dễ dọn phòng

• Ít chi tiết rườm rà
• Màu trung tính
• Bề mặt trơn, ít bám bẩn

Nội thất tốt giúp:

• Tăng giá thuê
• Giảm chi phí bảo trì
• Giảm thời gian trống phòng
• Tăng vòng đời khai thác tài sản

Quy trình thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ chuẩn

Chi phí thiết kế thi công căn hộ dịch vụ bao nhiêu?

7 sai lầm khiến nhiều người lỗ nặng khi làm căn hộ dịch vụ

Trên thực tế, rất nhiều công trình căn hộ dịch vụ:

• Nhìn bên ngoài khá đẹp
• Xây dựng không hề rẻ
• Vị trí không quá tệ

Nhưng vẫn lỗ âm thầm suốt nhiều năm, thậm chí phải bán cắt lỗ. Nguyên nhân không nằm ở thị trường, mà nằm ở 7 sai lầm cực kỳ phổ biến dưới đây.

Thiết kế theo cảm tính, không theo mô hình kinh doanh

Sai lầm lớn nhất của người mới là:

• Thiết kế theo gu cá nhân
• Thích gì làm nấy
• Thấy đẹp là được

Trong khi căn hộ dịch vụ là:

• Sản phẩm cho thuê
• Không phải nhà để ở
• Phải tối ưu dòng tiền

Hệ quả:

• Phòng đẹp nhưng khó cho thuê
• Layout không tối ưu số phòng
• Nhiều diện tích chết không sinh lợi

Copy mô hình khách sạn, không đúng bản chất căn hộ dịch vụ

Rất nhiều người nghĩ: “Căn hộ dịch vụ thì làm giống khách sạn cho sang.”

Thực tế:

• Khách sạn: ở ngắn ngày, cần lễ tân 24/7
• Căn hộ dịch vụ: ở dài hạn, cần bếp, tủ, không gian sống

Khi copy khách sạn:

• Phòng nhỏ, thiếu bếp
• Không gian chung kém
• Chi phí vận hành cao
• Phải thuê nhiều nhân sự

Nhồi quá nhiều phòng, làm giảm chất lượng

Sai lầm rất thường gặp:

• Chia phòng càng nhỏ càng tốt
• Nhồi thêm 1–2 phòng cho “tăng doanh thu”

Nhưng hậu quả:

• Phòng dưới 18–20m²
• Bí, nóng, thiếu ánh sáng
• Khách ở khó chịu
• Phải giảm giá liên tục

Ngắn hạn:

• Có nhiều phòng hơn

Dài hạn:

• Giá thuê thấp
• Trống phòng thường xuyên
• Tổng doanh thu còn thấp hơn thiết kế chuẩn

Không tính chi phí vận hành ngay từ đầu

Nhiều người chỉ tính:

• Chi phí đất
• Chi phí xây dựng
• Chi phí nội thất

Mà quên:

• Điện nước chung
• Internet
• Dọn phòng
• Bảo trì
• Nhân sự quản lý
• Hao mòn thiết bị

Đến khi vận hành mới “ngã ngửa”:

• Doanh thu 40 triệu
• Chi phí 15–18 triệu → Lãi thực chỉ còn 20 triệu

Dùng nội thất rẻ, nhanh xuống cấp

Tâm lý phổ biến: “Làm cho thuê thôi, rẻ là được.”

Nhưng nội thất rẻ:

• Gỗ phồng rộp
• Bản lề hỏng
• Nệm xẹp
• Thiết bị điện nhanh hư

Hệ quả:

• 1–2 năm phải thay mới
• Sửa chữa liên tục
• Khách phàn nàn
• Đánh giá xấu trên Google

Không nghiên cứu tệp khách hàng mục tiêu

Rất nhiều người làm xong mới hỏi: “Giờ mình cho ai thuê?”

Không xác định:

• Khách là ai?
• Thuê ngắn hay dài hạn?
• Mức chi trả bao nhiêu?
• Cần tiện ích gì?

Dẫn đến:

• Thiết kế không đúng nhu cầu
• Giá thuê lệch thị trường
• Marketing không hiệu quả
• Trống phòng kéo dài

Thuê đội thi công không chuyên căn hộ dịch vụ

Sai lầm cực kỳ nguy hiểm:

• Thuê thợ xây nhà dân
• Không có kinh nghiệm mô hình cho thuê
• Không hiểu tối ưu công năng
• Không hiểu vận hành

Hệ quả:

• Layout sai ngay từ đầu
• Điện nước bất hợp lý
• Cách âm kém
• Thi công xong mới lộ lỗi

Mà lúc đó:

• Muốn sửa = đập phá
• Tốn thêm hàng trăm triệu
• Chậm khai thác 3–6 tháng

Tóm lại, thiết kế thi công xây dựng căn hộ dịch vụ không đơn thuần là chuyện xây cho đẹp, mà là bài toán tổng hòa giữa công năng, chi phí, trải nghiệm người thuê và hiệu quả đầu tư dài hạn. Làm đúng ngay từ bản vẽ sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều chi phí sửa sai, rút ngắn thời gian hoàn vốn và tối ưu lợi nhuận vận hành.