Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng cao, nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng từ “mua đất chờ tăng giá” sang thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê để tạo dòng tiền ổn định và bền vững. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít công trình “xây xong mà vẫn khó cho thuê”, do thiết kế thiếu tối ưu ngay từ đầu. Đó cũng là lý do ngày càng nhiều chủ đầu tư lựa chọn các đơn vị chuyên sâu như BP House – đơn vị thiết kế thi công trọn gói, am hiểu mô hình nhà cho thuê, giúp tối ưu mặt bằng, kiểm soát chi phí và nâng cao hiệu quả sinh lời lâu dài.

Thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê là gì? Hiểu đúng để đầu tư không lỗ

Trong vài năm trở lại đây, thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê trở thành xu hướng đầu tư bất động sản phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, rất nhiều người mới bắt đầu vẫn hiểu sai bản chất, dẫn đến việc xây xong không khai thác hiệu quả, tỷ lệ trống phòng cao, chi phí bảo trì lớn và lợi nhuận thấp.

Hiểu đúng về “thiết kế – thi công – xây dựng”

Để không bị nhầm lẫn, trước tiên cần làm rõ từng khái niệm trong cụm từ thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê.

Thiết kế nhà cho thuê là gì?

Thiết kế nhà cho thuê là quá trình kiến trúc sư nghiên cứu, tính toán và xây dựng phương án tổng thể cho công trình, bao gồm:

• Mặt bằng bố trí phòng
• Công năng từng khu vực
• Kết cấu chịu lực
• Hệ thống điện – nước – thoát khí
• Giải pháp thông gió, chiếu sáng
• Phòng cháy chữa cháy (PCCC)
• Lối đi, thang bộ, thang thoát hiểm

Nói đơn giản, thiết kế là bản vẽ định hình toàn bộ “bộ xương” của ngôi nhà. Nếu thiết kế sai ngay từ đầu, gần như không thể sửa chữa triệt để khi đã xây xong.

Thi công nhà cho thuê là gì?

Thi công nhà cho thuê là quá trình hiện thực hóa bản vẽ thiết kế ngoài thực tế, bao gồm:

• Thi công phần thô: móng, cột, dầm, sàn, tường, mái
• Thi công hoàn thiện: hệ thống điện nước, chống thấm, sơn, gạch, cửa, nội thất cơ bản

Thi công quyết định trực tiếp đến:

• Độ bền công trình
• Tính an toàn vận hành
• Chi phí sửa chữa – bảo trì sau này

Một bản thiết kế tốt nhưng thi công kém thì công trình vẫn thất bại.

Trọn gói khác gì so với thuê từng phần?

Hiện nay, chủ đầu tư thường lựa chọn 1 trong 2 hình thức:

1. Thuê từng phần (tự làm)

Bao gồm:

• Thuê kiến trúc sư thiết kế riêng
• Tự tìm đội thợ thi công
• Tự mua vật tư
• Tự giám sát công trình

Ưu điểm:

• Trên lý thuyết có thể rẻ hơn

Nhược điểm:

• Dễ đội vốn do phát sinh
• Khó kiểm soát chất lượng
• Mất rất nhiều thời gian
• Rủi ro cực cao nếu không có kinh nghiệm xây dựng

Thực tế, hơn 70% công trình tự làm đều vượt ngân sách 15–30% so với dự toán ban đầu.

2. Thiết kế thi công trọn gói

Một đơn vị chịu trách nhiệm toàn bộ:

• Khảo sát hiện trạng
• Lên phương án thiết kế
• Xin phép xây dựng
• Thi công trọn gói
• Cam kết tiến độ – chất lượng – bảo hành

Ưu điểm:

• Tiết kiệm thời gian
• Kiểm soát ngân sách tốt
• Ít phát sinh
• Có hợp đồng pháp lý rõ ràng

Nhược điểm:

• Phải chọn đúng đơn vị uy tín
• Giá có thể cao hơn chút so với tự làm (nhưng ổn định hơn)

Với người đầu tư nhà cho thuê lần đầu, mô hình thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê trọn gói gần như là lựa chọn an toàn nhất.

Vì sao nhà cho thuê phải thiết kế khác nhà ở?

Đây là sai lầm lớn nhất của hơn 80% người mới đầu tư: Dùng tư duy xây nhà ở để xây nhà cho thuê.

Sự khác biệt về mục tiêu

Bản chất hoàn toàn khác nhau

Nhà ở:

• Đẹp
• Thoải mái
• Cá nhân hóa

Nhà cho thuê:

• Dễ cho thuê
• Dễ quản lý
• Ít hỏng vặt
• Tối ưu chi phí vận hành
• Dễ sửa chữa – thay thế

Có thật “1 vốn lời 3” khi xây nhà cho thuê không? Phân tích bài toán tài chính thực tế

“Xây nhà cho thuê 1 vốn lời 3” là câu nói được truyền tai rất nhiều trong giới đầu tư bất động sản. Nghe thì hấp dẫn, nhưng liệu điều này có thật sự khả thi hay chỉ là lời quảng cáo?

Bài toán tài chính cơ bản khi xây nhà cho thuê

Hãy lấy một ví dụ mô phỏng rất thực tế – đúng với quy mô mà đa số nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam đang làm.

Thông số giả định

• Tổng vốn đầu tư: 1,2 tỷ đồng
• Diện tích đất: 80m² (đã có sẵn, không tính chi phí mua đất)
• Quy mô xây dựng: 3 tầng
• Mỗi tầng: 4 phòng → tổng 12 phòng
• Giá thuê trung bình: 2,5 triệu/phòng/tháng

Doanh thu từ cho thuê

Doanh thu mỗi tháng: 12 phòng × 2,5 triệu = 30 triệu đồng/tháng

Doanh thu mỗi năm: 30 triệu × 12 tháng = 360 triệu đồng/năm

Chi phí vận hành thực tế

Không phải toàn bộ 360 triệu đều là lợi nhuận. Nhà cho thuê luôn phát sinh các khoản chi phí như:

• Điện nước khu vực chung
• Internet, camera, thang máy (nếu có)
• Bảo trì, sửa chữa định kỳ
• Quản lý vận hành
• Hao mòn nội thất

Trung bình chi phí vận hành chiếm khoảng 10–20% doanh thu.

Giả sử mức an toàn:

• Chi phí vận hành: ~60 triệu/năm
• Lợi nhuận ròng còn lại: ~300 triệu/năm

Thời gian hoàn vốn

Tổng vốn đầu tư: 1,2 tỷ

Lợi nhuận ròng: 300 triệu/năm

Thời gian hoàn vốn ≈ 4 năm

Sau năm thứ 4:

• Không còn áp lực thu hồi vốn
• Dòng tiền gần như trở thành lãi ròng

Sau 10 năm: con số rất đáng suy ngẫm

Lợi nhuận ròng mỗi năm: 300 triệu

Sau 10 năm: 300 triệu × 10 = 3 tỷ đồng

Chưa kể:

• Giá trị nhà đất tăng theo thời gian
• Công trình vẫn tiếp tục khai thác

Khi nào mô hình “1 vốn lời 3” là khả thi?

Không phải ai xây nhà cho thuê cũng đạt được kết quả này. Mô hình chỉ hiệu quả khi hội đủ các điều kiện sau:

1. Có sẵn đất (yếu tố quyết định)

Nếu phải mua đất, bài toán thay đổi hoàn toàn:

• Vốn tăng gấp đôi
• Thời gian hoàn vốn kéo dài 8–12 năm
• Tỷ suất lợi nhuận giảm mạnh

Thực tế, phần lớn case “1 vốn lời 3” đều là đã có đất sẵn từ trước.

2. Vị trí đúng nhu cầu thuê

Nhà cho thuê chỉ hiệu quả khi đặt đúng vị trí:

• Gần khu công nghiệp
• Gần trường đại học – cao đẳng
• Gần bệnh viện – trung tâm y tế
• Khu dân cư đông, dễ di chuyển

Vị trí sai → dù xây đẹp vẫn ế phòng.

3. Thiết kế tối ưu công năng

Thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Số phòng cho thuê
• Diện tích mỗi phòng
• Thông gió – ánh sáng
• Lối đi – thang – PCCC

Chỉ cần sai thiết kế:

• Mất 2–3 phòng
• Mất 20–30% doanh thu vĩnh viễn

4. Quản lý tốt, tỷ lệ trống phòng thấp

Một công trình tốt phải đạt:

• Tỷ lệ lấp phòng > 95%
• Thời gian trống phòng < 1 tháng/năm

Chỉ cần trống 2–3 phòng thường xuyên:

• Mất ngay 50–80 triệu/năm
• Kéo dài thời gian hoàn vốn thêm 1–2 năm

Khi nào xây nhà cho thuê chắc chắn lỗ?

Ngược lại, bạn gần như chắc chắn lỗ nếu mắc những sai lầm sau:

1. Thiết kế sai công năng

• Phòng quá nhỏ hoặc quá lớn
• Thiếu thông gió, thiếu ánh sáng
• Lối đi bất tiện
• Không cách âm

→ Người thuê ở 1 lần rồi đi, không quay lại.

2. Chọn sai phân khúc khách thuê

Ví dụ:

• Khu công nhân nhưng xây phòng cao cấp
• Khu sinh viên nhưng giá thuê quá cao

→ Không đúng tệp khách → trống phòng dài hạn.

3. Dự toán thiếu → đội vốn

Rất phổ biến:

• Dự toán 1 tỷ
• Làm xong thành 1,3–1,4 tỷ
• Vốn tăng, lợi nhuận không tăng  

→ Tỷ suất sinh lời giảm mạnh

4. Không tính chi phí vận hành

Nhiều người chỉ tính:

Thu bao nhiêu – coi như lãi bấy nhiêu.

Thực tế:

• Sửa chữa liên tục
• Nội thất xuống cấp
• Người thuê thay đổi liên tục

Không tính vận hành → lãi ảo.

5. Không tính PCCC – pháp lý

Sai lầm cực nguy hiểm:

• Không đủ tiêu chuẩn PCCC
• Không được cấp phép hoàn công
• Không cho đăng ký tạm trú

→ Có nhà nhưng không được cho thuê hợp pháp.

Các mô hình thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê phổ biến hiện nay

Khi bắt đầu đầu tư, câu hỏi quan trọng nhất không phải là xây bao nhiêu tầng, mà là: Nên chọn mô hình nhà cho thuê nào cho đúng?

Bởi mỗi mô hình thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê sẽ kéo theo:

• Tổng vốn khác nhau
• Tệp khách khác nhau
• Cách thiết kế khác nhau
• Biên lợi nhuận khác nhau
• Mức độ rủi ro khác nhau

Nhà trọ truyền thống

Đặc điểm mô hình

• Diện tích mỗi phòng: 12–18m²
• WC chung hoặc WC khép kín đơn giản
• Nội thất tối giản: giường, quạt, đèn
• Không yêu cầu thẩm mỹ cao

Đây là mô hình phổ biến nhất tại Việt Nam, đặc biệt ở các khu:

• Gần khu công nghiệp
• Gần trường đại học
• Khu lao động phổ thông

Ưu điểm nhà trọ truyền thống

• Chi phí đầu tư thấp
• Dễ thiết kế – dễ thi công
• Tỷ lệ lấp phòng cao
• Thu hồi vốn nhanh

Nhược điểm

• Giá thuê thấp (1,2 – 2,5 triệu/phòng)
• Khách thay đổi liên tục
• Dễ xuống cấp
• Quản lý mệt
• Hao mòn tài sản nhanh

Phù hợp với ai?

• Người có vốn nhỏ
• Có sẵn đất
• Muốn dòng tiền ổn định, an toàn
• Không quá quan trọng hình ảnh thương hiệu

Căn hộ mini (mô hình hot nhất hiện nay)

Đặc điểm thiết kế

Căn hộ mini là dạng nhà cho thuê khép kín, mỗi phòng như một căn hộ nhỏ:

• WC riêng
• Bếp riêng
• Ban công hoặc cửa sổ lớn
• Diện tích: 20–35m²

Ưu điểm

• Giá thuê cao hơn nhà trọ (3–6 triệu/phòng)
• Khách thuê ở lâu dài
• Ít trống phòng
• Dễ nâng cấp thương hiệu
• Tài sản giữ giá tốt

Nhược điểm

• Chi phí đầu tư cao hơn
• Yêu cầu thiết kế chuẩn ngay từ đầu
• Phải đảm bảo PCCC, thang thoát hiểm

Phù hợp với ai?

• Người đi làm
• Cặp đôi
• Người nước ngoài
• Nhà đầu tư trung hạn – dài hạn

Tòa nhà cho thuê cao cấp

Các loại hình phổ biến

Bao gồm:

• Studio
• Officetel
• Serviced apartment (căn hộ dịch vụ)

Đây là phân khúc cao nhất trong mô hình nhà cho thuê.

Yêu cầu bắt buộc

• Thiết kế kiến trúc chuyên nghiệp
• Nội thất đồng bộ, cao cấp
• Vị trí trung tâm thành phố
• Thang máy, lễ tân, bảo vệ
• Chuẩn PCCC – pháp lý chặt chẽ

Ưu điểm

• Giá thuê rất cao
• Biên lợi nhuận lớn
• Khách chất lượng
• Tăng giá trị thương hiệu

Nhược điểm

• Vốn đầu tư rất lớn
• Thời gian hoàn vốn dài
• Nhạy cảm với biến động kinh tế
• Đòi hỏi quản lý chuyên nghiệp

Phù hợp với ai?

• Nhà đầu tư vốn mạnh
• Có kinh nghiệm vận hành
• Muốn xây thương hiệu cho thuê lâu dài

>>> Xem thêm: Các phong cách thiết kế tòa nhà cho thuê tại tphcm nên xem

Thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê kết hợp nhà ở (mô hình quốc dân)

Đặc điểm

Mô hình cực kỳ phổ biến tại Việt Nam:

• Gia chủ ở tầng trệt
• Cho thuê tầng trên
• Vừa ở vừa khai thác

Ưu điểm

• Tối ưu quỹ đất
• Vừa có nhà ở, vừa có thu nhập
• Dễ quản lý
• An toàn pháp lý
• Không cần bộ máy vận hành phức tạp

Nhược điểm

• Khó mở rộng quy mô lớn
• Phải thiết kế tách lối đi riêng
• Ảnh hưởng riêng tư nếu thiết kế kém

Phù hợp với ai?

• Hộ gia đình
• Đầu tư nhỏ – trung bình
• Muốn dòng tiền hỗ trợ sinh hoạt

Nhà cho thuê Airbnb (lưu trú ngắn hạn)

Đặc điểm

• Cho thuê theo ngày / tuần
• Phục vụ khách du lịch
• Thiết kế giống khách sạn mini

Ưu điểm

• Biên lợi nhuận cao
• Dòng tiền mạnh mùa cao điểm
• Khả năng thu hồi vốn nhanh

Rủi ro lớn

• Phụ thuộc du lịch
• Pháp lý chưa rõ ràng
• Biến động thị trường mạnh
• Mùa thấp điểm dễ lỗ

Phù hợp với ai?

• Khu trung tâm du lịch
• Gần sân bay, phố cổ, biển
• Nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao

Có thể thấy, thiết kế thi công xây dựng nhà cho thuê không chỉ đơn thuần là “xây cho đủ phòng”, mà là một bài toán tổng hợp giữa công năng, chi phí, độ bền và khả năng khai thác lâu dài. Khi được tính toán đúng ngay từ đầu, mô hình này hoàn toàn có thể mang lại dòng tiền ổn định, thậm chí đạt hiệu quả “1 vốn lời 3” như nhiều nhà đầu tư kỳ vọng.