Thiết kế thi công xây dựng khách sạn không đơn thuần là xây một công trình để ở, mà là bài toán tổng hợp giữa kiến trúc, công năng, chi phí và khả năng vận hành kinh doanh. Với kinh nghiệm triển khai nhiều dự án thực tế, BP House mang đến giải pháp thiết kế – thi công trọn gói, giúp chủ đầu tư tối ưu ngân sách, kiểm soát rủi ro và hướng tới mục tiêu quan trọng nhất: xây khách sạn phải có lãi.

Thiết kế thi công xây dựng khách sạn là gì?

Trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, thiết kế thi công xây dựng khách sạn không đơn thuần là việc “vẽ cho đẹp rồi xây cho xong”, mà là một quy trình tổng thể từ ý tưởng đến vận hành thực tế, với mục tiêu cuối cùng là tạo ra một công trình sinh lời bền vững.

Khác với nhà ở hay văn phòng, khách sạn là loại công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ lưu trú, chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi:

• Trải nghiệm khách hàng
• Hiệu suất khai thác phòng
• Chi phí vận hành dài hạn
• Tiêu chuẩn pháp lý, an toàn, phòng cháy chữa cháy

Chỉ cần sai ngay từ khâu thiết kế, chủ đầu tư có thể phải trả giá bằng:

• Công suất phòng thấp
• Khó vận hành
• Chi phí sửa chữa, cải tạo rất lớn sau khi đi vào hoạt động

Vì vậy, hiểu đúng bản chất thiết kế và thi công khách sạn là điều kiện tiên quyết nếu muốn đầu tư hiệu quả.

Thiết kế khách sạn là gì?

Thiết kế khách sạn là quá trình nghiên cứu, lên ý tưởng và xây dựng toàn bộ hồ sơ thiết kế cho công trình khách sạn, bao gồm cả kiến trúc, công năng, kỹ thuật và nội thất.

Cụ thể, thiết kế khách sạn bao gồm các hạng mục chính:

1. Lên ý tưởng kiến trúc tổng thể

• Phong cách: hiện đại, tân cổ điển, boutique, resort…
• Hình khối công trình
• Mặt tiền, hình ảnh thương hiệu
• Định vị phân khúc: bình dân, trung cấp, cao cấp, luxury

2. Bố trí công năng

• Sảnh lễ tân
• Khu phòng nghỉ
• Nhà hàng – café – bar
• Khu kỹ thuật, kho, giặt là
• Khu hành chính, văn phòng vận hành

3. Thiết kế mặt bằng phòng

• Diện tích từng loại phòng
• Tỷ lệ phòng tiêu chuẩn / phòng VIP
• Hành lang, thang máy, thang thoát hiểm
• Khoảng cách di chuyển của khách và nhân viên

4. Thiết kế nội thất – kỹ thuật – cảnh quan

• Nội thất phòng ngủ, phòng tắm
• Hệ thống điện – nước – điều hòa
• Thông gió, ánh sáng, cách âm
• Cảnh quan, sân vườn (nếu có)

Mục tiêu cốt lõi của thiết kế khách sạn

Một bản thiết kế khách sạn đúng chuẩn phải đảm bảo 4 yếu tố sống còn:

1. Phù hợp mô hình kinh doanh

• Mini hotel, boutique hotel, resort, condotel…
• Mô hình tự vận hành hay thuê đơn vị quản lý
• Khai thác ngắn hạn hay dài hạn

2. Đáp ứng nhu cầu khách hàng

• Trải nghiệm lưu trú
• Tiện nghi sử dụng
• Sự thoải mái và riêng tư

3. Tối ưu vận hành

• Luồng di chuyển hợp lý
• Dễ dọn phòng
• Dễ bảo trì thiết bị
• Ít nhân sự nhưng vẫn hiệu quả

4. Tuân thủ pháp lý – tiêu chuẩn

• Quy chuẩn xây dựng
• Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC)
• An toàn kết cấu
• Tiêu chuẩn phân hạng sao khách sạn

Thi công xây dựng khách sạn là gì?

Nếu thiết kế là “bản vẽ chiến lược”, thì thi công xây dựng khách sạn chính là giai đoạn hiện thực hóa toàn bộ bản thiết kế đó thành công trình thật.

Thi công khách sạn bao gồm các bước chính:

1. Xây dựng phần thô

• Móng, cọc, kết cấu bê tông cốt thép
• Sàn, dầm, cột
• Tường bao, tường ngăn

2. Hoàn thiện kiến trúc

• Trát, ốp lát
• Sơn nước
• Cửa, kính, mặt dựng
• Mặt tiền, bảng hiệu

3. Lắp đặt hệ thống kỹ thuật

• Hệ thống điện
• Cấp – thoát nước
• Điều hòa trung tâm
• Thang máy
• Hệ thống PCCC

4. Hoàn thiện nội thất & vận hành

• Lắp đặt nội thất phòng
• Trang trí không gian
• Kiểm tra kỹ thuật
• Nghiệm thu – bàn giao – đưa vào khai thác

Lợi ích cực lớn của thiết kế – thi công trọn gói

Tránh lệch giữa bản vẽ và thực tế

Một trong những “thảm họa” phổ biến nhất:

• Thiết kế một kiểu
• Thi công một kiểu
• Thực tế không làm được như bản vẽ

Hệ quả:

• Vỡ layout
• Phải sửa thiết kế
• Phát sinh chi phí
• Mất thời gian, trễ tiến độ

Khi làm trọn gói:

• Đơn vị thiết kế cũng chính là đơn vị thi công
• Mọi bản vẽ đều được tính toán dựa trên khả năng thi công thực tế
• Hạn chế tối đa sửa đổi và phát sinh

Kiểm soát chi phí chặt chẽ

Thiết kế – thi công rời rạc thường dẫn đến:

• Mỗi bên báo giá một kiểu
• Không có đầu mối chịu trách nhiệm
• Dễ bị đội giá

Thiết kế thi công trọn gói giúp:

• Một đầu mối duy nhất
• Dự toán tổng thể ngay từ đầu
• Chủ đầu tư biết chính xác: xây xong tốn bao nhiêu tiền
• Hạn chế tối đa phát sinh không cần thiết

Tối ưu tiến độ – ra dòng tiền sớm

Trong kinh doanh khách sạn, thời gian chính là tiền.

Chậm 3 tháng:

• Mất doanh thu 3 tháng
• Mất chi phí cơ hội rất lớn

Làm trọn gói giúp:

• Không phải chờ bàn giao hồ sơ giữa các bên
• Thi công song song nhiều hạng mục
• Rút ngắn tiến độ 3–6 tháng
• Khách sạn đi vào vận hành sớm hơn → thu tiền sớm hơn

Tối ưu vận hành ngay từ thiết kế

Đây là lợi ích đắt giá nhất nhưng thường bị bỏ qua.

Thiết kế trọn gói chuyên nghiệp sẽ tính luôn:

• Luồng di chuyển nhân viên
• Quy trình dọn phòng
• Khu vực bảo trì thiết bị
• Không gian kho, kỹ thuật

Nhờ đó:

• Ít nhân sự hơn
• Ít sai sót vận hành
• Dễ quản lý
• Giảm chi phí dài hạn

Vì sao 70% khách sạn thất bại từ khâu thiết kế?

Đây là một con số không hề phóng đại, mà là thực tế rất phổ biến trong ngành xây dựng và đầu tư khách sạn. Rất nhiều khách sạn sau khi đi vào hoạt động rơi vào tình trạng:

• Công suất phòng thấp
• Khách ít quay lại
• Chi phí vận hành cao
• Phải cải tạo, sửa chữa chỉ sau 1–3 năm

Và điểm chung của hầu hết những dự án thất bại này là: Sai ngay từ khâu thiết kế thi công xây dựng khách sạn.

Do đó, thiết kế không chỉ quyết định hình thức, mà còn quyết định:

• Mô hình kinh doanh
• Dòng tiền
• Hiệu suất khai thác
• Khả năng vận hành dài hạn

Chỉ cần sai một vài quyết định ban đầu, chủ đầu tư có thể phải “gánh lỗ” suốt vòng đời dự án.

>>> Xem thêm: 5 lỗi thiết kếxây dựng khách sạn khiến khách không quay lại

Thiết kế theo cảm tính – sai lầm phổ biến nhất

Rất nhiều chủ đầu tư bắt đầu thiết kế khách sạn theo cách:

• Thấy phong cách nào đẹp → làm theo
• Lướt Pinterest, Instagram → copy ý tưởng
• Thích phong cách Nhật → làm kiểu Nhật
• Thích sang trọng → yêu cầu càng nhiều chi tiết càng tốt

Nhưng lại bỏ qua hoàn toàn những yếu tố cốt lõi:

• Không khảo sát thị trường xung quanh
• Không phân tích đối thủ cạnh tranh
• Không nghiên cứu nhóm khách hàng mục tiêu
• Không xác định phân khúc giá phòng

Hậu quả của thiết kế theo cảm tính

1. Phòng đẹp nhưng khách không thích

• Thiết kế đúng “gu chủ đầu tư”
• Nhưng lại không đúng “gu khách hàng”
• Khách cảm thấy không tiện nghi, không thoải mái

2. Decor cầu kỳ nhưng khó vệ sinh

• Nhiều chi tiết trang trí
• Nhiều bề mặt gồ ghề, khe kẽ
• Housekeeping mất gấp đôi thời gian dọn phòng
• Tăng chi phí nhân sự vận hành

3. Phong cách quá kén khách

• Phong cách quá cá tính
• Màu sắc mạnh, concept lạ
• Chỉ hợp một nhóm khách rất nhỏ

Kết quả:

• Khách mới ít
• Khách cũ không quay lại
• Công suất phòng thấp kéo dài

Thiết kế thi công xây dựng khách sạn mà không tính bài toán kinh doanh – “chết từ trong trứng”

Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất khi thiết kế thi công xây dựng khách sạn. Rất nhiều dự án được thiết kế giống như: “Thiết kế nhà đẹp để ở” chứ không phải “Thiết kế tài sản để tạo dòng tiền”.

Diện tích phòng sai – mất doanh thu vĩnh viễn

Phòng quá rộng

• Mỗi phòng dư 3–5m²
• Tổng diện tích bị lãng phí rất lớn
• Giảm số lượng phòng khai thác

Phòng quá nhỏ

• Khách cảm thấy bí bách
• Đánh giá thấp trên Booking, Agoda
• Rating giảm → khó bán phòng

Layout không tối ưu vận hành

Rất nhiều bản thiết kế chỉ quan tâm:

• Mặt tiền đẹp
• Phòng nhìn sang
• Không gian “trông có vẻ rộng”

Nhưng lại không tính:

• Luồng di chuyển nhân viên
• Quy trình housekeeping
• Khu vực kỹ thuật, kho đồ

Hậu quả thường gặp

Housekeeping đi lòng vòng

• Mỗi ngày mất thêm 20–30% thời gian di chuyển
• Tăng số lượng nhân sự cần thiết

Kho đồ đặt sai vị trí

• Lấy đồ lâu
• Dọn phòng chậm
• Khách phải chờ check-in

Thang máy đặt sai

• Khách phải đi xa
• Nhân viên vận hành kém hiệu quả
• Dễ ùn tắc giờ cao điểm

Kết quả:

• Chi phí nhân sự cao hơn 20–30%
• Vận hành mệt mỏi
• Khó mở rộng quy mô

Thiết kế đẹp nhưng khó thi công – bẫy rất nguy hiểm

Một sai lầm khác cực kỳ phổ biến là: Thiết kế chỉ để đẹp trên bản vẽ, không nghĩ đến khả năng thi công thực tế.

Rất nhiều bản thiết kế rơi vào tình trạng:

• Vẽ hình khối phức tạp
• Dùng vật liệu hiếm
• Kết cấu cầu kỳ
• Đồ nội thất phải đặt riêng

Hậu quả trực tiếp

1. Đội chi phí đầu tư

• Vật liệu phải nhập
• Nội thất đặt riêng
• Thi công khó → chi phí nhân công cao

2. Chậm tiến độ

• Chờ vật tư
• Chờ gia công
• Sửa thiết kế liên tục

Chỉ cần chậm 3–6 tháng:

• Mất hàng trăm triệu đến hàng tỷ tiền doanh thu

3. Không thể bảo trì về sau

• Không có vật liệu thay thế
• Hỏng một chi tiết phải tháo cả mảng
• Chi phí sửa chữa cực kỳ tốn kém

Do đó, rất nhiều khách sạn sau 2–3 năm:

• Xuống cấp
• Hỏng lặt vặt liên tục
• Nhưng không thể sửa triệt để

10 tiêu chí thiết kế khách sạn giúp tối ưu lợi nhuận

Trong đầu tư lưu trú, thiết kế khách sạn không quyết định đẹp hay xấu, mà quyết định có lãi hay không. Một bản thiết kế đúng có thể giúp:

• Tăng số phòng khai thác
• Giảm chi phí vận hành
• Tăng trải nghiệm khách hàng
• Kéo dài vòng đời công trình

Ngược lại, thiết kế sai dù chỉ vài chi tiết nhỏ cũng có thể khiến chủ đầu tư:

• Mất hàng trăm triệu mỗi năm
• Khó cải tạo, khó nâng cấp
• Công suất phòng luôn thấp

Tối ưu số phòng trên diện tích đất

Đây là tiêu chí quan trọng số 1 trong thiết kế thi công xây dựng khách sạn. Vì trong mô hình kinh doanh khách sạn: Số phòng = số “sản phẩm” bán ra mỗi ngày.

Nguyên tắc:

• Cùng một diện tích đất
• Ai làm được nhiều phòng hơn → người đó có doanh thu cao hơn

Sai lầm phổ biến:

• Hành lang quá rộng
• Phòng dư diện tích
• Sảnh quá lớn không cần thiết
• Không tận dụng tầng lửng, tầng tum

Thiết kế chuẩn phải:

• Tối ưu từng m² sàn
• Hạn chế diện tích chết
• Tăng số phòng nhưng vẫn đảm bảo tiện nghi

Chỉ cần thêm 2–3 phòng:

• Doanh thu tăng 10–20% suốt vòng đời dự án

Diện tích phòng đúng tiêu chuẩn thực tế

Phòng khách sạn không phải càng to càng tốt.

Nếu phòng quá rộng:

• Lãng phí diện tích
• Giảm số lượng phòng
• Tăng chi phí xây dựng

Nếu phòng quá nhỏ:

• Khách khó chịu
• Rating thấp trên OTA
• Khó bán giá cao

Diện tích tham khảo (thực tế thị trường):

• Phòng tiêu chuẩn: 18–22m²
• Phòng superior: 22–26m²
• Phòng deluxe: 26–32m²

Thiết kế đúng diện tích giúp:

• Đủ thoải mái cho khách
• Vẫn tối ưu số phòng
• Tối đa hóa doanh thu/m²

Hành lang – thang máy hợp lý

Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến:

• Trải nghiệm khách hàng
• Hiệu suất vận hành
• Chi phí nhân sự

Hành lang chuẩn:

• Không quá rộng gây lãng phí
• Không quá hẹp gây bí bách
• Đủ ánh sáng, thông thoáng

Thang máy chuẩn:

• Đặt trung tâm trục phòng
• Dễ tiếp cận từ mọi khu
• Tối ưu luồng di chuyển khách và nhân viên

Chỉ cần đặt thang sai:

• Housekeeping đi vòng
• Khách đi xa
• Tăng 20–30% thời gian vận hành mỗi ngày

Thiết kế dễ vệ sinh – bảo trì

Trong khách sạn: Chi phí vệ sinh & bảo trì là chi phí lặp lại suốt đời.

Thiết kế thông minh cần:

• Ít góc chết
• Ít chi tiết rườm rà
• Bề mặt phẳng, dễ lau chùi
• Thiết bị dễ tiếp cận sửa chữa

Tránh:

• Trần giật cấp phức tạp
• Kệ trang trí nhiều khe kẽ
• Đèn âm trần khó tháo

Thiết kế tốt giúp:

• Giảm thời gian dọn phòng
• Giảm nhân sự
• Giảm chi phí vận hành dài hạn

Nội thất bền – dễ thay thế

Nội thất khách sạn không giống nội thất nhà ở.

Phải chịu:

• Tần suất sử dụng cao
• Nhiều đối tượng khách
• Va đập, hao mòn liên tục

Nguyên tắc chọn nội thất:

• Bền
• Dễ mua lại
• Dễ thay thế
• Không phụ thuộc hàng độc quyền

Tránh:

• Nội thất đặt riêng
• Màu sắc quá kén
• Vật liệu hiếm

Vì khi hỏng:

• Không có đồ thay
• Phải tháo cả mảng
• Chi phí sửa chữa cực cao

Tận dụng ánh sáng tự nhiên

Ánh sáng tự nhiên giúp:

• Phòng rộng và thoáng hơn
• Tiết kiệm điện
• Tăng trải nghiệm khách

Thiết kế tốt cần:

• Cửa sổ đủ lớn
• Ban công hợp lý
• Giếng trời (nếu nhà phố)

Khách sạn thiếu ánh sáng:

• Phòng tối
• Khách chê
• Khó bán giá cao

Cách âm – cách nhiệt tốt

Một trong những lý do khiến khách không quay lại là: Ồn – nóng – khó ngủ.

Thiết kế cách âm – cách nhiệt tốt giúp:

• Giảm tiếng ồn hành lang
• Không nghe phòng bên
• Không bị nóng từ mái, mặt tiền

Các hạng mục cần chú trọng:

• Tường đôi
• Kính cách âm
• Trần cách nhiệt
• Cửa phòng chất lượng

Chỉ cần làm tốt tiêu chí này:

• Rating tăng rõ rệt
• Khách quay lại nhiều hơn
• Giảm phàn nàn tiêu cực

Dễ nâng cấp về sau

Khách sạn là tài sản dài hạn, vì vậy không ai xây xong rồi giữ nguyên 20 năm.

Thiết kế tốt phải:

• Dễ thay đổi nội thất
• Dễ cải tạo mặt tiền
• Dễ nâng cấp công nghệ

Ví dụ:

• Hệ trần cho phép đi lại dây
• Kết cấu không quá cứng nhắc
• Không phụ thuộc một phong cách quá đặc thù

Điều này giúp:

• Bắt kịp xu hướng
• Tăng giá trị tài sản
• Không phải đập phá toàn bộ

Chuẩn pháp lý – PCCC

Tiêu chí bắt buộc sống còn. Rất nhiều khách sạn:

• Xây xong không nghiệm thu được
• Không đạt PCCC
• Không được cấp phép hoạt động

Thiết kế chuẩn phải đảm bảo:

• Lối thoát hiểm đúng quy chuẩn
• Hệ thống báo cháy, chữa cháy
• Thang thoát hiểm
• Khoảng lùi, mật độ xây dựng

Sai pháp lý:

• Không vận hành được
• Bị phạt
• Thậm chí buộc đóng cửa

Phù hợp mô hình kinh doanh

Cuối cùng – nhưng quan trọng nhất: Thiết kế phải phục vụ mô hình kinh doanh.

• Mini hotel khác boutique.
• Boutique khác resort.
• Khách công tác khác khách du lịch.

Thiết kế cần xác định rõ:

• Phân khúc khách
• Mức giá phòng
• Thời gian lưu trú
• Kênh bán phòng

Từ đó mới quyết định:

• Diện tích
• Nội thất
• Dịch vụ đi kèm
• Mức đầu tư phù hợp

Tóm lại, để một dự án khách sạn thực sự vận hành hiệu quả và sinh lời bền vững, yếu tố quan trọng nhất không nằm ở việc xây lớn hay nhỏ, mà nằm ở cách bạn bắt đầu. Thiết kế thi công xây dựng khách sạn cần được tiếp cận như một bài toán đầu tư tổng thể, nơi mỗi mét vuông, mỗi phòng ngủ, mỗi hạng mục kỹ thuật đều phải phục vụ mục tiêu kinh doanh dài hạn.