Khi xây dựng hay mua nhà, yếu tố khiến nhiều người băn khoăn nhất chính là diện tích nhà ở. Đây không chỉ là con số thể hiện độ rộng hẹp của không gian sống, mà còn quyết định đến sự tiện nghi, chi phí xây dựng, thẩm mỹ và cả giá trị của ngôi nhà. Hiểu đúng về các loại diện tích, tiêu chuẩn quy định và cách bố trí hợp lý sẽ giúp bạn sở hữu một tổ ấm vừa đẹp, vừa tối ưu công năng.

Diện tích nhà ở là gì?

Theo quy định pháp luật Việt Nam

Theo Luật Nhà ở và các văn bản liên quan, “diện tích nhà ở” là phần diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ sở hữu, được xác định dựa trên các tiêu chuẩn và phương pháp đo lường do cơ quan quản lý ban hành.

Phần diện tích này thường được tính theo diện tích sàn sử dụng, bao gồm các phòng chính và các khu vực phụ trợ, tùy vào từng loại nhà và quy định cụ thể.

Theo thực tế xây dựng

Trong ngành xây dựng, diện tích nhà ở thường được hiểu đơn giản là toàn bộ không gian bên trong ngôi nhà có thể sử dụng để ở và sinh hoạt.
Bao gồm:

• Các tầng của ngôi nhà (tầng 1, tầng lửng, tầng 2, tum, v.v.). 
• Các phòng chức năng: phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, nhà vệ sinh… 
• Một số khu vực phụ trợ như ban công, lô gia (tùy cách tính của chủ đầu tư hoặc hợp đồng). 

Việc hiểu rõ cách tính này sẽ giúp bạn so sánh, đánh giá và thương lượng tốt hơn khi mua hoặc xây dựng nhà.

Tầm quan trọng của việc xác định diện tích trước khi thiết kế và xây dựng

Lập kế hoạch tài chính chính xác

Diện tích càng lớn, chi phí xây dựng, hoàn thiện và bảo trì càng cao. Xác định diện tích ngay từ đầu giúp bạn dự toán chi phí phù hợp, tránh tình trạng vượt ngân sách hoặc phải cắt giảm chất lượng vật liệu.

Tối ưu công năng sử dụng

Một ngôi nhà có diện tích hợp lý sẽ dễ dàng bố trí không gian khoa học, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của từng thành viên.

Ví dụ: gia đình 4 người sẽ cần diện tích và cách bố trí khác với gia đình 6 người hoặc có nhiều thế hệ cùng sống.

Đảm bảo tính pháp lý

Việc xác định diện tích từ đầu giúp bạn tránh rủi ro vi phạm mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ hoặc quy hoạch. Điều này đặc biệt quan trọng khi xin giấy phép xây dựng hoặc làm thủ tục tách thửa đất.

Vì sao nhiều người quan tâm đến diện tích nhà ở?

Khi mua đất

Diện tích đất sẽ quyết định:

• Mật độ xây dựng tối đa (theo quy định địa phương). 
• Kiểu nhà có thể xây: nhà ống, biệt thự, nhà cấp 4, v.v.

Khi mua nhà

Diện tích là yếu tố quan trọng để định giá bất động sản.

Cùng một vị trí và chất lượng xây dựng, ngôi nhà có diện tích lớn thường có giá trị cao hơn, nhưng chưa chắc đã phù hợp nếu nhu cầu sử dụng nhỏ.

Khi cải tạo hoặc nâng cấp nhà

Biết rõ diện tích hiện tại giúp bạn:

• Tính toán khả năng mở rộng, lên tầng hoặc thay đổi công năng. 
• Xác định chi phí sửa chữa, cải tạo.

Các loại diện tích nhà ở theo quy định pháp luật

Khi mua bán, xây dựng hoặc cải tạo nhà, việc nắm rõ các khái niệm về các loại diện tích nhà ở không chỉ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, mà còn tránh được những nhầm lẫn khi ký hợp đồng hoặc xin cấp phép xây dựng.

Diện tích xây dựng (Diện tích chiếm đất)

Khái niệm:

• Là phần diện tích mặt bằng của công trình chiếm trên lô đất, tính từ mép ngoài của tường bao ngoài cùng. 
• Không bao gồm phần sân, vườn, lối đi, bể bơi hay các khoảng đất trống không có công trình xây dựng.

Ý nghĩa thực tế:

• Đây là thông số quan trọng khi xin giấy phép xây dựng, vì liên quan trực tiếp đến mật độ xây dựng tối đa. 
• Giúp xác định phạm vi công trình và tính toán thiết kế phù hợp với diện tích đất. 

Ví dụ: Nếu bạn có mảnh đất 100m² và xây nhà chiếm 60m², phần diện tích xây dựng là 60m², còn 40m² còn lại có thể làm sân, vườn hoặc khoảng trống.

Diện tích sử dụng

Khái niệm:

• Là tổng diện tích các phần có thể dùng để ở hoặc sinh hoạt, tính trên tất cả các tầng của ngôi nhà. 
• Bao gồm phần diện tích dưới mái che, nhưng không tính các khoảng thông tầng (khoảng trống giữa các tầng). 

Ý nghĩa thực tế:

• Giúp gia chủ và kiến trúc sư bố trí công năng hợp lý cho từng tầng. 
• Là căn cứ để tính mật độ sử dụng thực tế và so sánh hiệu quả thiết kế. 

Ví dụ: Một ngôi nhà 2 tầng, mỗi tầng 50m² → Diện tích sử dụng là 100m², dù diện tích xây dựng vẫn là 50m².

Diện tích sàn

Khái niệm:

• Là diện tích của toàn bộ sàn nhà ở mỗi tầng, tính cả ban công, lô gia (nếu có). 
• Diện tích sàn của công trình bằng tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. 

Ý nghĩa thực tế:

• Là thông số thường dùng trong thiết kế, dự toán chi phí xây dựng, hoàn thiện và bán nhà. 
• Giúp tính giá xây dựng/m² và so sánh với các dự án khác. 

Ví dụ: Nhà 3 tầng, mỗi tầng 80m² → Diện tích sàn là 240m².

Diện tích thông thủy và diện tích tim tường (Áp dụng cho căn hộ chung cư)

Đây là 2 khái niệm quan trọng khi mua bán căn hộ chung cư, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán và quyền sử dụng.

Diện tích thông thủy

• Là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ, đo từ mép trong của tường bao đến mép trong của tường ngăn. 
• Bao gồm: diện tích phòng, ban công, lô gia (nếu có). 
• Không bao gồm: tường bao, tường ngăn giữa các căn, hộp kỹ thuật, cột. 

Diện tích tim tường

• Đo từ tâm tường bao quanh căn hộ, bao gồm cả phần tường, cột, hộp kỹ thuật. 
• Diện tích tim tường thường lớn hơn diện tích thông thủy và là thông số hay được chủ đầu tư sử dụng khi công bố diện tích căn hộ. 

Ví dụ minh họa: Một căn hộ được quảng cáo diện tích 70m² tim tường → diện tích thông thủy có thể chỉ còn 63-65m², tùy độ dày tường và kết cấu.

Tiêu chuẩn diện tích nhà ở theo quy định

Việc tuân thủ tiêu chuẩn diện tích nhà ở không chỉ đảm bảo chất lượng cuộc sống cho các thành viên trong gia đình mà còn giúp công trình đáp ứng đúng quy định pháp luật. Các tiêu chuẩn này được Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương ban hành, dựa trên yếu tố an toàn, công năng và nhu cầu sinh hoạt tối thiểu.

Tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích ở tại Việt Nam

Theo Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở tối thiểu cho mỗi người là 8m² sàn. Điều này đảm bảo mỗi cá nhân có không gian sống tối thiểu để sinh hoạt, nghỉ ngơi và duy trì sức khỏe tinh thần.

Ví dụ:

• Gia đình 4 người → diện tích nhà ở tối thiểu: 8 × 4 = 32m² sàn. 
• Nếu diện tích nhỏ hơn, sẽ ảnh hưởng đến chất lượng sống và khó đáp ứng tiêu chuẩn cấp phép xây dựng hoặc công nhận quyền sở hữu.

Quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa

Khi muốn tách thửa đất để bán, cho tặng hoặc xây dựng riêng, bạn cần đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định từng địa phương:

• Tại khu vực đô thị: thường dao động 30m² – 50m². 
• Tại khu vực nông thôn: thường từ 50m² – 80m². 

Ngoài diện tích, còn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất và quy hoạch sử dụng đất.

Lưu ý: Mỗi tỉnh, thành phố sẽ ban hành quyết định riêng, vì vậy cần kiểm tra tại UBND cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường trước khi thực hiện tách thửa.

Cách tính diện tích khi xây nhà 

Hầu hết các công ty xây dựng đều có hệ số tính diện tích khác nhau. Đối với BP House các hệ số tính diện tích xây dựng sẽ được áp dụng như phần dưới đây.

Hệ số tính diện tích

• Tầng bán hầm: có độ sâu từ 1.0m đến 1.5m so với Code vỉa hè tính 150% diện tích trệt
• Tầng hầm: có độ sâu từ 1.5m đến 2.0m so với vỉa hè tính 200% S trệt
• Phần diện tích có mái che (Tầng Trệt, Lầu 1, 2, 3, Sân thượng có mái che): tính 100% diện tích trệt
• Phần diện tích không có mái che (Mái BTCT, Lam BTCT, sân thượng, sân phơi: tính 50% diện tích trệt
• Phần ô trống (giếng trời, ô lấy sáng,….) có diện tích nhỏ hơn 8m2: 50% diện tích trệt
• Phần ô trống (giếng trời, ô lấy sáng,….) có diện tích lớn hơn 8m2: 100% diện tích trệt
• Mái ngói kèo sắt: tính 70% diện tích – tính theo mặt bằng nghiêng
• Mái ngói BTCT: tính 100% diện tích – tính theo mặt bằng nghiêng
• Sân trước và sân sau: 50% diện tích tầng trệt. Nếu sân trước và sân sau có móng – đài cọc – đà kiềng: tính 70% 
• Khu vực cầu thang: tính 100% diện tích tầng trệt
• Thi công móng băng (không bao gồm cừ tràm): tính 50% diện tích
• Thi công móng đơn (không bao gồm cừ tràm): không tính thêm
• Thi công móng bè (không bao gồm cừ tràm): phần móng tính 50% diện tích tầng trệt
• Thi công móng cọc (không bao gồm cọc BTCT): tính 30% diện tích tầng trệt. Nếu đổ bê tông sàn trệt thì phần móng tính 50%

Khi đã có các hệ số tính diện tích cơ bản như trên, bạn có thể dễ dàng tính được diện tích nhà và ước lượng được chi phí theo m2.

Mẹo tối ưu diện tích nhà ở hiệu quả

Không phải ai cũng sở hữu một ngôi nhà rộng rãi. Tuy nhiên, nếu biết bố trí hợp lý và tận dụng không gian thông minh, bạn hoàn toàn có thể biến một căn nhà nhỏ trở nên thoáng đãng, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt.

Bố trí mặt bằng hợp lý

• Giảm diện tích hành lang: Hành lang quá dài hoặc rộng gây lãng phí diện tích. Thay vào đó, hãy thiết kế các không gian liên thông như phòng khách – phòng ăn – bếp để tăng diện tích sử dụng thực tế. 
• Tập trung vào công năng: Xác định rõ nhu cầu sử dụng từng phòng để phân bổ diện tích hợp lý, tránh những khu vực không cần thiết.
  

Lợi ích: Giúp không gian gọn gàng, tăng diện tích sinh hoạt mà không cần mở rộng nhà.

Sử dụng nội thất thông minh

• Giường gấp, sofa giường: Vừa làm nơi nghỉ ngơi, vừa tiết kiệm diện tích khi không sử dụng. 
• Bàn ăn đa năng: Có thể gấp gọn hoặc mở rộng tùy nhu cầu. 
• Tủ âm tường: Giúp tiết kiệm không gian sàn và tạo cảm giác gọn gàng. 

Lợi ích: Giảm sự cồng kềnh, giúp căn phòng rộng rãi và linh hoạt hơn.

Tận dụng không gian trống

• Gầm cầu thang: Có thể biến thành tủ chứa đồ, kệ sách hoặc góc làm việc. 
• Ban công: Tận dụng làm vườn nhỏ, khu đọc sách hoặc góc thư giãn. 
• Sân thượng: Dùng làm kho chứa, khu giặt phơi hoặc trồng cây.
  

Lợi ích: Khai thác tối đa từng mét vuông trong nhà, tránh lãng phí diện tích chết.

Mở rộng diện tích khi cần

• Nâng tầng: Thêm không gian ở mà không cần mở rộng đất. 
• Mở rộng sàn: Sử dụng gác lửng cho nhà có trần cao. 
• Ghép phòng: Tạo không gian lớn hơn cho sinh hoạt chung.
  

Lợi ích: Tăng diện tích ở và cải thiện tiện nghi mà vẫn giữ nguyên nền móng cũ.

Tối ưu ánh sáng & thông gió

• Ánh sáng tự nhiên: Sử dụng cửa sổ lớn, giếng trời hoặc cửa kính để lấy sáng tối đa. 
• Thông gió hợp lý: Bố trí cửa sổ, quạt thông gió để không khí lưu thông tốt. 
• Màu sắc sáng: Sơn tường và chọn nội thất tông sáng để tạo cảm giác rộng rãi.
  

Lợi ích: Giúp không gian nhỏ trông thoáng đãng, giảm cảm giác bí bách và cải thiện sức khỏe.

Hiểu rõ diện tích nhà ở giúp bạn tránh rủi ro pháp lý, tối ưu chi phí và sử dụng không gian hiệu quả. Khi mua, xây hoặc cải tạo nhà, hãy cân nhắc kỹ các yếu tố ngân sách, nhu cầu và quy hoạch để lựa chọn diện tích phù hợp nhất.