Xây nhà là việc lớn của đời người, và để đảm bảo công trình hoàn thiện đúng tiến độ, đúng chi phí, hợp đồng thi công nhà trọn gói chính là “lá chắn” bảo vệ quyền lợi của gia chủ. Một bản hợp đồng rõ ràng, minh bạch không chỉ giúp tránh rủi ro phát sinh mà còn tạo sự yên tâm trong suốt quá trình xây dựng.

Hợp đồng thi công nhà trọn gói là gì?

Khái niệm

Hợp đồng thi công nhà trọn gói là văn bản thỏa thuận pháp lý giữa chủ đầu tư (gia chủ) và nhà thầu xây dựng, trong đó quy định rõ trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Với loại hợp đồng này, nhà thầu sẽ đảm nhận toàn bộ các công việc liên quan đến quá trình xây dựng, bao gồm:

• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý: xin giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế.
• Thi công phần thô: móng, khung, sàn, tường.
• Thi công hoàn thiện: điện, nước, ốp lát, sơn, nội thất cơ bản.
• Bàn giao công trình cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ và cam kết trong hợp đồng.

Điểm đặc biệt của hợp đồng xây dựng trọn gói là mức giá thường được xác định ngay từ đầu, tính theo diện tích xây dựng (m²). Điều này giúp gia chủ chủ động trong việc dự trù chi phí, hạn chế tối đa phát sinh ngoài hợp đồng.

So sánh với các loại hợp đồng khác

Trước khi ký hợp đồng trọn gói, nhiều gia chủ thường băn khoăn nên chọn hình thức nào để phù hợp với nhu cầu và ngân sách. Dưới đây là so sánh giữa 3 loại hợp đồng phổ biến hiện nay:

• Hợp đồng nhân công

  • Đặc điểm: Nhà thầu chỉ cung cấp nhân lực, còn gia chủ tự lo toàn bộ vật liệu xây dựng.
  • Ưu điểm: Gia chủ dễ dàng kiểm soát chất lượng vật tư.
  • Nhược điểm: Mất nhiều thời gian quản lý, dễ phát sinh chi phí do giá vật liệu biến động.

• Loại hợp đồng khoán từng phần

  • Đặc điểm: Công việc được chia nhỏ thành từng giai đoạn (thi công phần thô, hoàn thiện, hoặc nội thất).
  • Ưu điểm: Linh hoạt trong quá trình thi công, gia chủ có thể chọn nhà thầu chuyên môn cho từng hạng mục.
  • Nhược điểm: Nếu các bên không phối hợp tốt, dễ xảy ra chồng chéo công việc, phát sinh chi phí và tranh chấp.

• Hợp đồng trọn gói

  • Đặc điểm: Nhà thầu đảm nhận toàn bộ công việc từ A–Z. Gia chủ chỉ cần giám sát tổng thể.
  • Ưu điểm: Tiết kiệm thời gian, hạn chế phát sinh ngoài hợp đồng, thuận tiện và an tâm hơn trong quản lý.
  • Nhược điểm: Gia chủ ít tham gia chi tiết vào quá trình lựa chọn vật tư, dễ bị phụ thuộc nếu chọn nhầm nhà thầu kém uy tín.

Lợi ích khi ký hợp đồng thi công nhà trọn gói

Ký kết hợp đồng xây nhà trọn gói mang lại nhiều lợi ích rõ rệt cho gia chủ, cụ thể:

Tiết kiệm thời gian và công sức

Gia chủ không phải trực tiếp lo từng hạng mục, từ mua vật liệu, thuê nhân công đến giám sát thi công. Nhà thầu sẽ đảm nhận toàn bộ.

Hạn chế rủi ro phát sinh chi phí

Vì chi phí đã được thỏa thuận từ trước nên khả năng phát sinh ngoài hợp đồng là rất thấp. Gia chủ dễ dàng kiểm soát ngân sách và tránh đội chi phí.

Có cơ sở pháp lý rõ ràng

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, hợp đồng là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình

Nhà thầu phải tuân thủ cam kết về tiến độ và chất lượng đã ghi trong hợp đồng. Điều này giúp gia chủ yên tâm hơn, đặc biệt với những công trình có yêu cầu gấp về thời gian hoặc tiêu chuẩn kỹ thuật.

Các nội dung chính trong hợp đồng thi công nhà trọn gói

Một hợp đồng thi công nhà trọn gói tiêu chuẩn cần quy định rõ ràng, minh bạch về quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên, nhằm hạn chế tranh chấp và đảm bảo công trình được triển khai đúng tiến độ, chất lượng. Các nội dung chính bao gồm:

Thông tin các bên

• Chủ đầu tư: Cá nhân hoặc tổ chức sở hữu đất và công trình xây dựng. Cần cung cấp đầy đủ thông tin cá nhân/doanh nghiệp (CMND/CCCD, địa chỉ liên hệ, mã số thuế nếu là tổ chức).
• Nhà thầu thi công: Doanh nghiệp hoặc cá nhân có pháp nhân hợp pháp, giấy phép kinh doanh xây dựng, chứng chỉ hành nghề. Việc xác minh năng lực nhà thầu ngay từ đầu là bước quan trọng để hạn chế rủi ro.

Phạm vi công việc

Hợp đồng cần nêu rõ phạm vi công việc để tránh tình trạng “đùn đẩy trách nhiệm”:

• Thiết kế bản vẽ chi tiết và hỗ trợ xin giấy phép xây dựng (nếu có).
• Thi công phần thô: móng, khung, cột, sàn, tường.
• Thi công phần hoàn thiện: lắp đặt điện, nước, trần, ốp lát, sơn bả, cửa, thiết bị vệ sinh.
• Cung ứng toàn bộ vật tư và nhân công theo thỏa thuận ban đầu.

Giá trị hợp đồng & phương thức thanh toán

• Giá trị hợp đồng thường được tính dựa trên diện tích xây dựng (m²) × đơn giá trọn gói/m².
• Thanh toán chia thành nhiều đợt, ví dụ:
  • Đợt 1: Khi ký hợp đồng (10–20%).
  • Đợt 2: Khi hoàn thành phần móng.
  • Đợt 3: Khi hoàn thành phần thô.
  • Đợt 4: Khi bàn giao công trình.
• Có điều khoản điều chỉnh giá trong trường hợp thay đổi thiết kế, vật liệu hoặc phát sinh ngoài thỏa thuận ban đầu.

Thời gian thi công & bàn giao

• Cần ghi rõ tổng thời gian thi công (theo ngày/tuần/tháng).
• Quy định các mốc nghiệm thu quan trọng:
  • Hoàn thành phần móng.
  • Hoàn thành phần thô.
  • Hoàn thành toàn bộ và bàn giao.
• Nếu chậm tiến độ, hợp đồng thường kèm theo mức phạt cụ thể (ví dụ: 0.05% giá trị hợp đồng/ngày).

Quyền và nghĩa vụ của các bên

• Nhà thầu:
  • Thi công đúng thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn lao động.
  • Cung cấp đầy đủ nhân lực, vật tư theo thỏa thuận.
  • Chịu trách nhiệm bảo hành công trình.
• Chủ đầu tư:
  • Thanh toán đúng hạn theo từng giai đoạn.
  • Bàn giao mặt bằng sạch sẽ, không có vướng mắc pháp lý.
  • Phối hợp cung cấp hồ sơ, giấy phép khi cần.

Bảo hành & bảo trì công trình

• Thời gian bảo hành: Thông thường từ 12 – 24 tháng tùy vào thỏa thuận và loại công trình.
• Phạm vi bảo hành:
  • Kết cấu công trình (móng, khung, sàn).
  • Hệ thống chống thấm, mái, tường.
  • Hệ thống điện, cấp thoát nước.
• Sau khi hết thời hạn bảo hành, nhà thầu có thể cung cấp dịch vụ bảo trì theo yêu cầu của chủ đầu tư.

Chấm dứt hợp đồng & giải quyết tranh chấp

• Chấm dứt hợp đồng: Xảy ra khi một trong hai bên vi phạm nghiêm trọng cam kết (ví dụ: không thanh toán, thi công sai thỏa thuận, chậm tiến độ kéo dài).
• Giải quyết tranh chấp:
  • Ưu tiên thương lượng, hòa giải để giữ quan hệ hợp tác.
  • Nếu không đạt thỏa thuận, đưa ra trọng tài kinh tế hoặc tòa án có thẩm quyền.

Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng thi công nhà trọn gói

Khi ký hợp đồng thi công nhà trọn gói, gia chủ cần xem xét kỹ lưỡng từng điều khoản để tránh rủi ro phát sinh trong quá trình xây dựng. Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý:

Kiểm tra hồ sơ năng lực và giấy phép của nhà thầu

• Yêu cầu nhà thầu cung cấp giấy phép kinh doanh xây dựng, chứng chỉ hành nghề, hồ sơ năng lực.
• Tham khảo các công trình mà nhà thầu đã thi công để đánh giá năng lực thực tế.
• Việc này giúp hạn chế tình trạng chọn nhầm đơn vị kém uy tín, dễ bỏ dở công trình hoặc không đảm bảo chất lượng.

Ghi rõ chủng loại và thương hiệu vật tư

• Trong hợp đồng cần quy định cụ thể từng loại vật tư: xi măng, sắt thép, gạch, sơn, thiết bị điện nước…
• Nên ghi rõ thương hiệu, quy cách kỹ thuật, xuất xứ để tránh việc nhà thầu thay thế vật liệu rẻ tiền, kém chất lượng.
• Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và tính thẩm mỹ của công trình.

Quy định tiến độ và trách nhiệm bảo hành trong hợp đồng thi công nhà trọn gói

• Hợp đồng phải ghi rõ thời gian hoàn thành từng giai đoạn và thời hạn bàn giao công trình.
• Nên có mốc nghiệm thu cụ thể (phần móng, phần thô, phần hoàn thiện).
• Điều khoản bảo hành cũng cần chi tiết: thời gian bảo hành, phạm vi (kết cấu, chống thấm, điện nước).

Đưa vào điều khoản về chi phí phát sinh

• Dù là hợp đồng trọn gói nhưng vẫn có thể phát sinh nếu chủ đầu tư thay đổi thiết kế hoặc nâng cấp vật liệu.
• Cần quy định rõ cách tính chi phí phát sinh, quy trình phê duyệt trước khi thực hiện.
• Điều này giúp tránh tranh cãi sau này khi có điều chỉnh trong quá trình thi công.

Thanh toán minh bạch theo từng giai đoạn

• Hợp đồng cần chia nhỏ tiến độ thanh toán: đặt cọc khi ký hợp đồng, thanh toán khi hoàn thành phần móng, phần thô, và sau khi bàn giao.
• Mỗi lần thanh toán nên có biên bản nghiệm thu làm cơ sở.
• Cách làm này vừa đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư, vừa giúp nhà thầu có vốn xoay vòng hợp lý để triển khai công trình.

Ưu điểm & Nhược điểm của hợp đồng thi công trọn gói

Hợp đồng thi công nhà trọn gói ngày càng được nhiều gia chủ lựa chọn nhờ sự tiện lợi và tính minh bạch. Tuy nhiên, hình thức này vẫn tồn tại một số hạn chế cần cân nhắc trước khi ký kết.

Ưu điểm của hợp đồng thi công trọn gói

• Tiện lợi, tiết kiệm thời gian: Gia chủ không phải tự mình lo vật liệu, tìm nhân công hay giám sát chi tiết từng hạng mục. Nhà thầu sẽ đảm nhận toàn bộ, giúp tiết kiệm công sức và thời gian.
• Chi phí rõ ràng, hạn chế phát sinh: Ngay từ đầu, hai bên đã thống nhất đơn giá trọn gói theo m², nhờ vậy chủ đầu tư dễ dàng kiểm soát ngân sách. Trường hợp phát sinh chỉ xảy ra khi có thay đổi lớn về thiết kế hoặc vật liệu.
• Trách nhiệm tập trung vào một nhà thầu: Mọi công việc được thực hiện bởi một đơn vị duy nhất. Nếu có vấn đề, gia chủ chỉ cần làm việc trực tiếp với nhà thầu mà không phải giải quyết rắc rối giữa nhiều bên.

Nhược điểm của hợp đồng thi công trọn gói

• Khó thay đổi thiết kế trong quá trình thi công: Do đã thống nhất giá và hạng mục ngay từ đầu, nếu gia chủ muốn thay đổi phương án thiết kế hoặc nâng cấp vật liệu sẽ làm phát sinh chi phí và ảnh hưởng tiến độ.
• Rủi ro nếu chọn nhầm nhà thầu thiếu uy tín: Nếu hợp tác với nhà thầu không đủ năng lực, gia chủ có thể gặp phải tình trạng: vật liệu không đúng thỏa thuận, tiến độ chậm trễ hoặc chất lượng thi công kém. Vì vậy, việc kiểm tra năng lực và uy tín của nhà thầu trước khi ký hợp đồng là vô cùng quan trọng.

Một ngôi nhà bền vững không chỉ đến từ thiết kế đẹp hay vật liệu chất lượng, mà còn bắt đầu từ một hợp đồng thi công nhà trọn gói rõ ràng, minh bạch. Đây chính là chìa khóa giúp gia chủ an tâm, tránh rủi ro và đồng hành cùng nhà thầu uy tín để biến tổ ấm mơ ước thành hiện thực.