Xây nhà phần thô là lựa chọn được nhiều gia chủ quan tâm khi muốn vừa tiết kiệm chi phí vừa chủ động trong khâu hoàn thiện nội thất. Đây là giai đoạn “xương sống” của ngôi nhà, quyết định độ bền vững và chất lượng sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ quy trình, chi phí và cách chọn nhà thầu uy tín, bạn có thể đối mặt với tình trạng đội vốn, chậm tiến độ hoặc kém chất lượng.

Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình thi công xây dựng, nhằm tạo nên bộ khung kết cấu của công trình. Ở bước này, ngôi nhà chưa có tính thẩm mỹ hoàn chỉnh hay tiện nghi sinh hoạt, nhưng đã đảm bảo được độ vững chắc, khả năng chịu lực và tính an toàn lâu dài.

Nói cách khác, đây là quá trình xây dựng phần “xương sống” của ngôi nhà – nền tảng quyết định chất lượng tổng thể của công trình sau này.

Các hạng mục chính trong phần thô

Móng nhà

• Là bộ phận chịu tải trọng toàn bộ công trình. 
• Các loại móng phổ biến: móng đơn, móng băng, móng cọc… 
• Yêu cầu thi công chính xác để đảm bảo tuổi thọ và độ ổn định.

Hệ khung, cột, dầm, sàn

• Tạo thành hệ kết cấu chịu lực chính. 
• Sử dụng bê tông cốt thép hoặc thép hình tùy thiết kế.

Tường bao & tường ngăn

• Xây bằng gạch, bê tông hoặc vật liệu nhẹ. 
• Định hình không gian sử dụng, ngăn chia khu vực chức năng.

Cầu thang

• Thường đổ bê tông cốt thép hoặc làm khung sắt. 
• Chưa ốp lát hoàn thiện ở giai đoạn này.

Mái

• Có thể là mái bê tông cốt thép hoặc khung thép lợp ngói/tôn. 
• Đảm bảo khả năng che chắn và bảo vệ kết cấu bên dưới.

Hệ thống điện, nước âm tường

• Lắp đặt đường ống cấp – thoát nước, dây điện âm tường. 
• Chuẩn bị cho giai đoạn hoàn thiện và sử dụng lâu dài.

Phân biệt phần thô và phần hoàn thiện

Ưu điểm & Nhược điểm của xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô là lựa chọn của nhiều gia chủ muốn tiết kiệm chi phí và chủ động hơn trong khâu hoàn thiện. Tuy nhiên, giống như bất kỳ phương án nào khác, hình thức này có cả ưu điểm lẫn nhược điểm mà bạn nên cân nhắc trước khi quyết định.

Ưu điểm khi xây nhà phần thô

Tiết kiệm chi phí so với gói trọn gói

• Khi chỉ thuê xây dựng phần thô, chi phí thường thấp hơn 20–40% so với dịch vụ xây nhà trọn gói. 
• Nguyên nhân là bạn không phải chi trả cho các hạng mục hoàn thiện (ốp lát, sơn, nội thất…) và không phải mua vật liệu hoàn thiện thông qua nhà thầu.

Chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện

• Bạn có thể tự chọn gạch lát, sơn tường, cửa, thiết bị vệ sinh… phù hợp với gu thẩm mỹ và ngân sách. 
• Điều này giúp công trình mang dấu ấn cá nhân và tối ưu chi phí theo nhu cầu.

Kiểm soát chất lượng dễ dàng hơn

• Trong giai đoạn hoàn thiện, bạn có thể trực tiếp giám sát và lựa chọn nhà cung cấp uy tín. 
• Giúp hạn chế tình trạng vật liệu kém chất lượng hoặc thi công ẩu.

Nhược điểm khi xây nhà phần thô

Tốn thời gian quản lý và giám sát

• Sau khi bàn giao phần thô, bạn sẽ phải tìm đội thợ hoàn thiện, ký hợp đồng và theo dõi tiến độ. 
• Điều này khá mất thời gian, đặc biệt nếu bạn không thường xuyên có mặt tại công trình.

Rủi ro chậm tiến độ

• Nếu không lập kế hoạch rõ ràng hoặc thiếu sự phối hợp giữa các đội thi công, công trình dễ bị kéo dài. 
• Việc chậm tiến độ có thể làm phát sinh thêm chi phí.

Yêu cầu có kiến thức xây dựng

• Gia chủ cần có hiểu biết cơ bản về kỹ thuật và vật liệu để tránh chọn sản phẩm kém chất lượng hoặc bị “đội giá”. 
• Nếu thiếu kinh nghiệm, bạn có thể gặp khó khăn trong việc đàm phán giá và kiểm soát chất lượng.

Chi phí xây nhà phần thô

Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây nhà phần thô uy tín

Việc lựa chọn nhà thầu xây nhà phần thô uy tín quyết định trực tiếp đến chất lượng, tiến độ và chi phí của công trình. Một nhà thầu chuyên nghiệp không chỉ đảm bảo kết cấu vững chắc mà còn giúp bạn tiết kiệm thời gian, hạn chế rủi ro. Dưới đây là những kinh nghiệm quan trọng bạn nên lưu ý.

Kiểm tra năng lực và giấy phép hoạt động

• Yêu cầu bắt buộc: Nhà thầu phải có giấy phép kinh doanh và hoạt động hợp pháp trong lĩnh vực xây dựng. 
• Xem xét năng lực đội ngũ: Kiểm tra chứng chỉ hành nghề, số lượng và trình độ kỹ sư, công nhân. 
• Năng lực tài chính và trang thiết bị cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công.

Xem các dự án đã thi công

• Đánh giá năng lực nhà thầu qua các công trình thực tế mà họ đã hoàn thành. 
• Ưu tiên đơn vị có kinh nghiệm thi công nhà ở dân dụng với quy mô và phong cách tương tự dự án của bạn. 
• Nếu có thể, hãy tham quan trực tiếp công trình hoặc liên hệ với khách hàng cũ để lấy phản hồi.

Hợp đồng rõ ràng, minh bạch

• Hợp đồng cần ghi chi tiết hạng mục thi công, vật liệu sử dụng, thời gian thực hiện, trách nhiệm hai bên và điều khoản thanh toán. 
• Cần có điều khoản ràng buộc về an toàn lao động, xử lý sự cố và giải quyết tranh chấp. 
• Đọc kỹ trước khi ký để tránh phát sinh mâu thuẫn sau này.

Cam kết tiến độ và chính sách bảo hành

• Nhà thầu uy tín sẽ cam kết tiến độ bằng văn bản và có phương án xử lý nếu chậm trễ. 
• Yêu cầu chính sách bảo hành phần thô rõ ràng, thường từ 12 – 24 tháng tùy hợp đồng. 
• Cam kết bảo hành giúp bạn yên tâm về chất lượng kết cấu trong thời gian dài.

Lưu ý quan trọng khi xây nhà phần thô

Xây nhà phần thô là giai đoạn nền tảng, quyết định độ bền vững và an toàn của công trình. Dù bạn thuê nhà thầu hay tự giám sát, việc nắm rõ các lưu ý sau sẽ giúp hạn chế rủi ro, tránh phát sinh chi phí và đảm bảo chất lượng thi công.

Xác định rõ phạm vi công việc

• Trước khi ký hợp đồng, cần phân biệt rõ phần thô và phần hoàn thiện. 
• Phần thô thường bao gồm: móng, khung, tường, mái, cầu thang, hệ thống điện nước âm tường. 
• Phần hoàn thiện bao gồm: ốp lát, sơn tường, lắp đặt cửa, thiết bị vệ sinh, nội thất. 
• Việc xác định phạm vi giúp tránh hiểu lầm và hạn chế tranh cãi về trách nhiệm giữa các bên.

Theo sát quá trình thi công

• Thường xuyên kiểm tra tiến độ và giám sát tại công trình để đảm bảo thi công đúng kỹ thuật. 
• Đối chiếu vật liệu, phương pháp thi công với hợp đồng đã ký. 
• Nếu phát hiện sai sót, cần yêu cầu điều chỉnh ngay để tránh ảnh hưởng đến kết cấu.

Chọn vật liệu đạt tiêu chuẩn

• Vật liệu phần thô đóng vai trò trực tiếp trong việc quyết định độ bền của ngôi nhà. 
• Ưu tiên thép đúng mác, xi măng chất lượng cao, gạch nung chuẩn kích thước, cát sạch không lẫn tạp chất. 
• Nên yêu cầu nhà thầu cung cấp hóa đơn, chứng chỉ chất lượng của vật liệu.

Lập kế hoạch dự phòng chi phí

• Dù dự toán chi tiết đến đâu, giai đoạn thi công vẫn có thể phát sinh chi phí. 
• Thông thường, cần dự phòng thêm 5–10% ngân sách so với kế hoạch ban đầu. 
• Khoản dự phòng này giúp bạn xử lý kịp thời khi có yêu cầu điều chỉnh kỹ thuật hoặc giá vật liệu tăng.

Có nên thuê xây nhà phần thô hay xây trọn gói?

Khi xây nhà, nhiều gia chủ phân vân giữa hai lựa chọn thuê xây phần thô hoặc xây trọn gói. Mỗi hình thức có ưu và nhược điểm riêng, phù hợp với nhu cầu, ngân sách và quỹ thời gian của từng người. Việc hiểu rõ sự khác biệt sẽ giúp bạn chọn được phương án tối ưu.

Khi nào nên chọn xây nhà phần thô?

• Có thời gian giám sát công trình
  Bạn có thể thường xuyên theo dõi tiến độ và kiểm tra chất lượng thi công. 
• Muốn tự chọn vật liệu hoàn thiện
  Tự do lựa chọn gạch, sơn, thiết bị vệ sinh… theo gu thẩm mỹ và ngân sách cá nhân. 
• Muốn kiểm soát chi phí linh hoạt
  Chỉ thuê phần khung kết cấu, còn lại tự tìm nhà cung cấp vật liệu và thợ hoàn thiện.

Ưu điểm: Chi phí thấp hơn khoảng 20–40% so với xây trọn gói, linh hoạt trong lựa chọn vật liệu.

Nhược điểm: Tốn nhiều thời gian và công sức giám sát.

Khi nào nên chọn xây nhà trọn gói?

• Không có kinh nghiệm xây dựng
  Nhà thầu sẽ lo từ A–Z, đảm bảo đúng quy trình kỹ thuật. 
• Bận rộn, không thể theo sát công trình
  Tiết kiệm thời gian, chỉ cần kiểm tra các mốc bàn giao quan trọng. 
• Muốn hạn chế phát sinh chi phí
  Giá trọn gói thường được báo cố định ngay từ đầu (trừ khi thay đổi yêu cầu).

Ưu điểm: Tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian quản lý.

Nhược điểm: Ít linh hoạt trong lựa chọn vật liệu, phụ thuộc vào nhà thầu.

So sánh tổng thể giữa xây nhà phần thô và trọn gói

Có thể nói, xây nhà phần thô là bước nền móng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, tính thẩm mỹ và giá trị sử dụng của công trình. Khi hiểu rõ quy trình, chi phí và lựa chọn đúng nhà thầu uy tín, bạn sẽ vừa đảm bảo chất lượng vừa tối ưu ngân sách. Đầu tư kỹ lưỡng cho giai đoạn này chính là bí quyết để sở hữu ngôi nhà đẹp, vững chãi theo thời gian.